| 问题 | 苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同（第六版）逐条解释（三） |
| 释义 |
第二条（买受人购买商品房的基本情况）乙方自愿向甲方购买上述商品房[（公安号，）销售号]\楼\房（以下简称该房屋），名义楼层为uuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuu半地下车库不被视为自然水平）。房屋竣工后，经有关行政主管部门批准，本条所列地址、门牌号发生变化的，以有关行政主管部门批准的为准。这部分“解读”是关于房子的基本位置。 “常见问题解答”由于受到房地产火爆的影响，一些开发商采用不断更改项目名称的方式来促销。地址会变，但公安号码和销售号码不会变。有的开发商不注意楼号等错误，引发纠纷。“对策”对于开发商来说，关键是保管好各种文件，并尽量在签订合同时有审核和监督程序，防止出错。 房子的用途是属、结构、地上层数、地下层。房屋总建筑面积×平方米（含标准建筑面积）×平方米、阁楼建筑面积×平方米、跃层建筑面积×阁楼及2.2米以下部分不计入建筑面积，房屋建筑面积×平方米，共用建筑面积为平方米。该房屋的上述建筑面积为甲方的（预测面积和实测面积），由市国土房管局认可的测绘机构测绘。房屋交付时，房屋建筑面积以实测面积为准。与房屋相连的车库面积（从墙的中轴线到中轴线）为平方米。房屋的土地使用权分摊面积，应当在办理土地使用权登记时，经政府主管部门批准。房屋层高为（主管部门建议别墅、复式等房屋各部位层高不一致的，开发商应在合同附件中粘贴反映各部位层高的剖面图）。这房子是一间空房子。装修、设备设施标准见附件九。房屋共有一个阳台，其中南阳站为封闭式两个不封闭北阳台（封闭式两个不封闭格东阳台）。房屋建筑工程规划许可文件规定的平面布置图见合同附件一；房屋平面布置图见合同附件二。本部分“解释”是对估价对象的用途、结构、建筑面积等的约定。这一部分与第五版相比有许多改进，但仍有一些规定需要双方明确。 “常见问题”A.交易双方往往更关注最有可能发生争议的领域。其实，房子的用途和结构也很重要。其用途关系到购房者能否安顿下来，能否将其用于商业用途。房屋结构涉及房屋建筑的技术标准和质量标准。目前实践中最普遍的问题是商品房签约面积与房屋交易主管部门竣工后实测面积不一致。 C.身高测量方法和标准 D.其他重要设施或赠品部分书写不清，导致权属不清和纠纷。 “对策”A.交易双方应在附件中明确相关内容，必要时请一方对子女入学等问题作出明确承诺，并约定相应的补救措施或赔偿责任。如果测量面积不一致，双方容易产生争议。争议发生后，应尽快商定最终的判决标准，否则，争议需要时间和精力，对双方都不利。购房者往往对楼盘的主营业务条款没有明确的了解，如果对测高标准和方法没有明确的约定，很容易引发纠纷。一些施工企业施工粗糙，管理混乱导致高度问题，影响房屋正常交接。为防止不必要的纠纷，最好采取与前款相同的反措施。 D.相关设施和礼品部分应写清楚，以明确权利归属。 小区配套设施（如会所、非机动车集中车库、垃圾中转站、配电室、保安值班室、物业服务室、居委会室、营业室等）在合同补充条款或附件中约定。合同补充条款或附件未作规定的，以园区规划部门批准的图纸为依据。其中：（1）物业服务室（含物业服务办公室、业主委员会室等）、门卫室、监控室、地上架空层、有盖走廊、非机动车车库、公共绿化、道路、场地等公共场所、公共设施等归全体业主所有。（2） 本小区业主共有的道路或其他场地上用于停放车辆的车位属于共有业主；其他规划用于停放车辆的车位、车库归甲方所有，共有业主所有。甲方所有的停车位【一个】供乙方使用，甲方不提供的，甲方以出售或租赁的方式提供给乙方。（3） 人民防空工程依照有关法律、法规的规定办理。 “解释”本条是对估价对象配套设施的约定和解释。 常见问题目前，实践中最常见的问题是： a.商品房合同中关于配套设施的约定不明确，开发商往往只写下对自己有利的内容，往往不详细说明其他内容。虽然规定合同补充条款或附件中未作规定的，以公园规划部门批准的图纸为依据，但业主拿到规划图纸复印件并不容易。在文中，“这个社区”很容易引起纠纷，因为园区内很多项目规模都很大，房地产有1万多户。开发商往往分阶段开发，一个楼盘开发三年五年，有的极端楼盘开发十年以上，有的联合开发但分开管理。因此，简单划分一个居住区的上述设施并不能适应所有的情况。 C.除特殊位置外，车库内的停车位一般没有特别明确的界限。业主之间发生纠纷时，往往很难查清车位在哪里，如何证明权力，因为车库里的车位没有产权证。 “对策”a.买受人可以要求开发商在合同中增加一份相关规划图纸作为附件，为顺利维权提供条件。
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