| 问题 | 买房人回来不买房，打算交钱就不能退房 |
| 释义 |
[案例]秦先生通过中介公司看中了张先生在市区定西路的一套二手房，并在意向书中约定该房总价36万元，一周后签订了销售合同。根据意向书约定，秦某向中介公司支付了1万元。一周后，秦某回去要求中介公司退还意向金，被中介公司拒绝。为此，秦某将中介公司告上法庭，要求中介公司返还定金1万元。 [审判] 庭审结束后，法院认定秦先生按照意向书向中介公司支付了1万元意向金。意向书中明确约定了意向金的用途和处理方式：“协商成功后，将意向金转为购房保证金；被购买人不购买或者不履行合同的，意向金由出卖人没收。”。庭审中，中介公司出示证据证明，卖方张某在收到定金后的第二天签署了意向书，并收到定金1万元。据此，一审法院驳回了秦某的请求。秦某没有上诉。 [点评与分析] 本案争议的关键在于“意向金”的约定与认定。 在房地产转让交易中，买受人向出卖人支付的“定金”无论是原款返还还是双倍赔偿，首先要区分定金和定金的法律性质，并根据双方约定的具体内容。 所谓“定金”，是指合同一方为保证合同履行而在合同范围内向另一方支付的一定金额的款项。存款具有以下性质和功能：第一，证明作用。定金一般在合同订立时支付，足以证明合同成立。第二，预付款的性质。定金只能在合同履行前支付，因此具有预付款的性质。主合同履行后，定金可以作为价款或者返还。第三，定金交付后，如果当事人不履行义务，定金就会流失或翻倍，从而起到督促当事人履行合同、保障债权人利益的作用。一般来说，“定金”只是表示双方有订立合同的意向，但对合同的具体内容没有明确具体的共识。此时，合同仍处于要约或邀请要约阶段，故仅具有合同意向或预付款性质。 定金和定金都是一方在合同履行前向另一方预付的一定金额，具有预付款性质，在合同履行后可以作为价款。但它们之间有一个根本的区别。第一，定金是合同的担保，主要用于保证合同的履行，证明合同成立；而定金只是表明双方有签订合同的意向，但不能证明此时合同成立。第二，定金支付协议是从属合同，而定金支付协议一般是内容不同的合同，两个合同之间不存在主从关系。第三，定金只有在交付后才能成立，而定金协议只有在双方同意的情况下才能成立。第四，定金交付后当事人不履行主合同的，适用定金违约金，定金交付后当事人不履行主合同的，不发生损失或者双倍返还的后果。第五，定金应当书面约定，定金可以口头约定，也可以书面约定。《担保法》第九十条规定“定金应当书面约定”，但对定金没有这样的法律规定。因此，在正常情况下，设立保证金应当以书面形式作为必要的形式。综上所述，如果双方在认购书或预先安排好的中介合同中明确约定，定金应为定金的，应当按照《担保法》第八十九条的规定处理，即支付定金的一方不履行约定的债务的，不予履行无权要求返还定金；收到定金的一方不履行约定的债务的，应当加倍返还定金。只约定定金或定金，未明确约定定金的，视为预付款，不具有补偿性双倍返还的法律效力。在本案中，双方已就意向金达成明确协议，中介公司也有证据证明卖方已收钱。然后，“意向金”就会自动变成存款。在这种情况下，秦某回拒不签合同，当然无权要求自己交定金。你知道吗 |
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