| 问题 | 购房合同无效，损失谁来承担 |
| 释义 |
2010年7月，邹某在安徽某农场开发的安置项目西湖花园a区购买了一套39平方米的门面房，单价4100元/平方米。根据签订的购房合同，邹某支付了购房款并支付了拍卖佣金。按照合同约定，农场负责为邹某办理房屋产权证和土地使用证。前房交付后，邹某进行了装修。近4年来，邹某多次要求开发商申请“两证”，但一直没有得到答复。无奈之下，邹某起诉并责令解除购房合同，退还购房价款、拍卖佣金、装修费及各种利息损失共计62万余元。寿县法院认为，邹某购买的房屋未依法登记取得房屋所有权证，也未经政府有关部门批准，违反了法律的强制性规定，其购房合同无效。与邹某签订房屋买卖合同的某农场安置项目管理处是农场的二级组织，不具备法人资格。农场对自己的行为负责，合同无效的后果应由农场承担。拍卖公司在房屋手续不完备的情况下有过错。邹某要求解除合同的请求应予支持。邹主张的装修费是他自己的原因造成的，不支持。庭审中，邹某与养殖场约定支付前室使用费5500元，并不违法，经法院确认。经合议，法院判决购房合同无效，邹某返还房屋，农场返还购房款及利息，拍卖公司返还拍卖佣金及利息，邹某支付房屋使用费。法官认为，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。第五十八条规定：合同无效或者解除后，因合同取得的财产应当返还；无法返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方有过错的，应当各自承担责任。第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 城市房地产管理法第38条规定，“未依法登记取得权属证书的房地产”不得转让。第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权转让手续，缴纳土地使用权转让费。《民事诉讼法》第64条规定，当事人有责任为自己的诉讼请求提供证据。最高人民法院《民事诉讼证据若干规定》第二条规定，当事人有责任提供证据，证明其诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求被驳回的事实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。 本案中，某农场开发的商品房未依法报请有审批权限的人民政府批准，未取得权属证书，即与他人签订房屋买卖合同，违反法律、行政法规强制性规定的。养殖场与邹某签订的购房合同无效，无法律约束力。拍卖公司在商品房开发手续不完备的情况下组织拍卖时，存在一定过错，应当在其过错范围内依法承担相应的法律责任。商品房交付后的装修是邹某本人造成的，因此装修费的损失不应由他人承担。 注：由于上述案件发生在2010年，本案引用了旧民事诉讼法，因此该法的编号与新民事诉讼法（2013年生效）不一致。如果你需要运用民事诉讼法的知识，请参考新的民事诉讼法。 以上是购房合同被认定无效时，由谁承担损失的知识。如果您有更多疑问，可以咨询律师事务所的专业律师，也可以直接委托律师事务所的律师帮助您走出法律困境。你知道吗 |
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