| 问题 | 如何避免买方签订协议损害自身权益的情况 |
| 释义 |
1、 签订房屋买卖合同时应注意的事项开发商与购房人签订房屋认购协议的主要原因是，一旦购房人选定房屋，开发商必须为购房人预留房屋，并与购房人签订商品房买卖合同。如果买受人不与开发商签订商品房买卖合同，就要为买受人预留房屋《房地产买卖合同》，那么预留房屋的做法会对开发商的销售产生一定影响，甚至造成损失。同时，也是项目开发商的一种促销手段。认购协议的签订给购房者造成了一定的压力，促使他们尽快签订商品房买卖合同，以便成交。
在签订《房屋认购协议》后，很多购房者对所选房屋不满意，或者无法与开发商就《商品房买卖合同》的某些条款达成协议，于是要求开发商退还定金或定金。那么，买方的要求是否有法律依据？押金和押金有什么区别？ 商品房销售管理办法第二十二条规定，当事人未订立商品房销售合同的，开发商应当将费用退还买受人。但是，这里所说的费用是指具有预付款性质的“定金”，而不是作为订立合同的担保的“定金”。而且，只要当事人在合法自愿的基础上同意不退还具有预付款性质的定金，就应当依法履行协议。根据《合同法》和《担保法》的有关规定，定金的数额不得超过合同标的物总额的20%；债务人履行债务后，定金应当作为价款或者追回；支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当加倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人接受买受人的定金作为订立商品房买卖合同的担保，采取认购、定购、预约等方式的，等，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照定金法的规定处理；因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。”因此，在“定金”或“不退费用”的情况下，购房者很可能处于被动地位，要么接受开发商的不平等条件，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》，并承担定金或定金的损失。因此，要提醒购房者认真签订《房屋认购协议书》，注意协议书是采取“定金”还是“定金”的方式，是否有“另订协议书”。商品房买卖合同共有24份，其中有许多空白和选项需要双方选择和填写。为了最大限度地保护购房者的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要慎重。首先，合同双方。所有关于“卖方”和“买方”的信息应填写完整，不允许有空白项。卖方有“委托代理”或买方有“委托代理”的，除认真填写相关内容外，还应有合法有效的“委托书”。父母（或其他监护人）代未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须持有代理买受人为未成年监护人的公证证明。 其次，本合同第1条和第22条中的所有空格均应填写。填写内容应与《土地使用许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划建设许可证》、《商品房预售许可证》等有关文件的内容、时间、文号一致。 第三，审核填写第三条、第四条、第三条时第五条合同约定，应当结合所购房屋的实际情况，明确建筑面积、已建建筑面积、使用面积的概念和关系，并具体了解相关公共部分和公房的分摊建筑面积构成是否合理合法，比例关系是什么。我们要对合同约定的面积有个清楚的认识，在收房时要注意防止面积可能发生变化，并在合同中明确。律师建议：根据《北京市城市房地产转让管理办法》（将于2004年1月1日起实施）的相关规定，预购商品住宅的购房者，应坚持按公寓建筑面积计价，并对两者之间的误差进行处理合同约定的面积和产权登记的面积。第四，合同第八条和第九条是关于商品房交付的。这里需要注意的是，正常情况下，交货期以取得建设工程竣工验收记录表为准。如遇特殊情况，应尽快通知买方。根据逾期交货的时间，期限通常分为60天。违约金的比例应适当。如果太低，它的结合力可能会受到影响。如果其他条款涉及违约金，也应考虑这一方面。 第5条和第14条，在出卖人对基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺中，除办理入住手续时正常开放水、电、暖外，如有可能，还应明确约定燃气、电话、宽带网络等其他事项。 第六条、第十七条关于商品房所在建筑物的屋顶和外墙使用权，根据9月1日起施行的《物业管理条例》的规定，使用权和收益权属于物业所有人。未经业主同意，卖方无权使用。 除上述事项外，在填写合同选项时，还有许多问题需要注意。为了保险起见，买家最好请有经验的专业律师亲自检查。商品房买卖合同除主合同外，还包括房屋平面图、公共部位与公共房屋共有建筑面积说明、装修设备标准和合同补充协议四个附件。附件通常附在买卖合同的末尾，容易被购房者忽略，被不法开发商利用。事实上，由于主合同只能采用法律上统一的文本，合同的附件就显得尤为重要。首先，房屋的平面图应标明每间房的具体尺寸和墙体宽度，以及阳台的大小和空调的位置。如果上述内容不明确，房屋规划就不能起到准确说明的作用，对开发商也没有明确的约束。 第二，无论是房屋的平面布置图，还是公共部位与公共房屋共有建筑面积的说明和装修设备标准，都要用准确的数字和具体的描述来表达其内容，而不是用概念性的词语。附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字样，而应明确“高级”、“名牌”、“精装修”的具体标准。三是根据民法上的“意思自治”原则，商品房买受人可以与开发商协商，行使合同修改权和补充权，在主合同之外签订补充协议，从而澄清一些模糊的概念，修正主合同中不合理的条款。 对于一个家庭来说，处理房地产业务非常重要，而且房款也比较大。没有人愿意高价购买有问题或得不到所有权的房产。因此，房屋买卖合同中的注意事项需要特别注意。你知道吗 |
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