| 问题 | 在什么情况下善意取得适用于房地产 |
| 释义 |
为了适应社会经济发展的需要，它充分体现了所有者权益与社会商品流通秩序的权衡。我国立法还应将善意取得制度的适用范围扩大到不动产，不能再局限于动产的范围。事实上，《中华人民共和国物权法（草案）》第111条明确规定，不动产可以适用善意取得制度：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追偿，但有下列情形之一的，受让人立即取得该不动产或者动产的所有权：（一）转让时不动产知道或者不应当知道转让人没有分权的；（二）以合理的价格转让；（三）依法应当登记的转让财产已经登记，不需要登记的已经交付受让人；（四）转让合同生效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分的人要求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。“此外，草案第112条规定，赃物、遗失物可以在一定期限内善意取得。综上所述，基于经济发展和交易安全的需要，善意取得制度可以适用于不动产。无论是在法学理论上，还是在各国立法中，都是与国际接轨的主流观点和立法趋势。第二，善意取得的构成要件。所谓无权处分，是指转让人在没有处分权的情况下进行了合法处分。处分权属于财产所有人，转让人无权处分他人财产。转让人有处分权的，不适用善意取得制度。擅自处分的常见情形有：一是无所有权的情形，即占有委托财产的情形，如将该财产出租、保管、出借给他人的情形；二是有限所有权的情形，如共有人未经同意将共有财产处分给他人的情形另一种是无权处分；第三种是代理人擅自处分委托人的财产，如代理权终止、超越代理权、无权处分等。（2） 受让人转让财产是善意的。善意取得是以主观上的善意为基础的，不存在重大过失。所谓善意，是指第三人不知道转让人不是所有权人或者转让人无权处分转让的事实。财产的善意取得以受让人的善意为条件。受让人有恶意的，不适用善意取得。当然，我们不能要求受让人从一开始就不知道该物是善意取得的。因此，善意取得的申请时间应当在物权变动发生前，在物权变动发生后受让人取得所有权，原债权人不得恶意要求受让人返还原物。 在善意取得制度中，这种善意应当是“推定善意”，这一点已经得到德国民法和台湾民法的明确确认。第三人与占有人（无权处分人）进行交易时，应当根据占有权的推定效力和占有的公信力推定第三人是善意的。原债权人主张权利的，有责任证明第三人不是善意的。无法证明的，第三人善意取得财产所有权。（3） 受让人取得的财产，按照合理的价格支付或者转让。善意取得是以有偿取得为基础的。受让人取得财产时，必须向转让人支付相应的对价。因此，受让人取得的财产必须通过有偿法律行为实现。如果财产是通过继承、赠与等自由行为取得的，就不能产生善意取得的效果。（4） 物权变动行为已经发生。根据《中华人民共和国物权法》，动产物权变动必须交付。交付可以是现实交付、简单交付、指令交付和占有变更。登记是不动产物权的生产要素。受让人未办理权利变更登记的，产权变更不实现。即使受让人拥有该财产，该财产的产权仍然属于原债权人。因此，只要符合上述四个条件，就可以适用善意取得制度。原债权人只能向无权处分的人请求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。上述知识回答了“善意取得在何种情况下适用于不动产”的问题。适用于不动产善意取得的情形包括不知道转让人没有分权、以合理价格支付转让价款、转让合同有效等，欢迎需要法律帮助的读者到律师事务所进行法律咨询。你知道吗 |
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