| 问题 | 暂时不能开发土地，交城市土地使用税是怎么回事 |
| 释义 |
1、 案件基本情况近日，某地方税务局接到某房地产开发公司（简称a公司）已缴纳的城市土地使用税退税申请。2009年至2014年，a公司以公开拍卖方式取得了某湖湾a、B、C、D、E五块土地，并取得了国有土地使用证抵押贷款。申报缴纳城镇土地使用税及滞纳金6571317.42元。a公司在办理开发手续过程中发现，拍卖获得的5块土地均为林地，林业部门已出具相关证明。a公司提供了5张未实际交付使用的土地的现场照片。市地税局发现，有5宗土地上仍有杂草和树木。此外，当地政府于2016年1月发布了一份办公文件，称截至目前，该土地无法按照净土地标准交付给a公司。国土资源部重新发布正式补充协议，并将土地交付延迟至2016年9月30日（a地块）、2017年5月30日（b地块）、2017年5月30日（C地块）、2017年5月30日（d地块）和2017年12月30日（E地块）。a公司现以未实际取得和使用交付的土地为由，对原申报的城市土地使用税进行错缴，申请退还已缴纳的城市土地使用税及滞纳金6571317.42元。经过集体审议，地税局提出了两种观点： 第一种观点认为，城市土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用土地面积为计税依据，对有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城市土地所有权属于国家，单位和个人只享有占用土地的使用权。因此，土地利用本质上是一种对占用土地资源或行为征税的行为。a公司没有按照国有土地出让合同约定的时间取得应当交付的土地，也没有实际使用该土地。因此，国土部门下发补充协议推迟交房。《财政部、国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让、转让等方式有偿取得土地使用权的，受让人应当自合同约定的土地交付时间后的次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定土地交付时间的，受让人应当自合同签订后的次月起缴纳城市土地使用税。实践中，国土资源部门认定土地迟延交付并签订补充合同的，按照《合同法》有关规定，补充合同一般与原合同具有同等法律效力，纳税义务时间可根据延迟交货时间确定。本案的证明材料显示，该地块并未提前使用。根据政策执行情况，城市土地使用税纳税义务时间应根据延迟交付时间确定。第二种观点认为，5宗土地都取得了国有土地使用证和银行按揭贷款，这是排他性的，实际取得了土地抵押权。虽然没有实际使用，但可以视为实际占有和所得，应当判断纳税义务已经发生。此外，a公司不愿意通过法律途径否定合同的效力，仍声称自己是土地使用权人。考虑到退税金额巨大，退税执法风险大，建议不做退税。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称条例）第二条规定：“在市、县、镇、工矿区使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，并应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”本条所称使用，是指土地实物使用，是否包括土地使用权是本案的重点。但《条例》第一条规定：“为了合理利用城市土地，调节土地差别收益，提高土地利用效率，加强土地管理，制定本条例。”，那么，房地产开发企业如果在取得土地后不进行开发，就不应该缴纳城市土地使用税，这显然违背了合理利用城市土地的目的。 根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第9条，《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第三十四条、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资源部令第134号）第三条，办理国有土地使用证通常需要土地交接确认书。因此，a公司的国有建设用地已取得国有土地使用证。从法律角度看，双方都办理了土地交接手续。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和城市土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条，“纳税人因财产、土地实物或者权利状况发生变化，依法终止房产税、城市土地使用税纳税义务的，应纳税额的计算，以发生变化的月末财产、土地的实物或者权利状况发生变化之日为准。”可见，纳税义务的发生主要集中在实物或权利两种状态。因此，在纳税人取得相应的土地权利时，是否发生纳税义务，应当是一个重要条件。 城市土地使用税属于准房产税，尽管宪法规定城市土地所有权属于国家，单位和个人只有城市土地使用权。然而，从实际效用的角度来看，城市土地所有权与其法定使用年限之间的关系并不大。因此，如果取得国有土地使用证，就应该承担纳税义务。从产权角度看，《中华人民共和国物权法》第139条规定“建设用地使用权自登记时设立”，a公司取得国有土地使用证，占用土地5块。a公司不仅拥有土地增值权，还从银行获得土地抵押贷款。目前，这5宗土地使用权存在一定瑕疵，待相关审批手续办理完毕后，方可开发利用。当然，从纳税人的角度来看，购买土地的目的是为了开发房地产。如果不能发展，就不能达到最初的目的。从合同法的角度看，政府出让的主体土地存在一定的缺陷。建议a公司在土地使用权出让合同中注意违约责任。有约定的，可以依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。