| 问题 | 房地产企业拆迁补偿形式 |
| 释义 |
对于房地产企业，被拆迁户选择货币补偿方式的，其支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本；被拆迁户选择当地安置房补偿方式的，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购买房屋。土地成本中的“拆迁补偿费”予以确认，即按照同期同类房屋的公允价值或市场价格计算的金额，以“拆迁补偿费”的形式计入开发用地成本。此外，补偿后的房屋应视为对外销售，视同销售收入应根据其公允价值或同期同类房屋的市场价格确定。同时，视同销售成本按同期同类房屋的成本确认。 [示例]2008年5月，a公司开发了一个项目（属于城中村改造）。项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积31900平方米，可售面积29000平方米。其中，安置村民居住面积7900平方米，其余21100平方米由A公司无偿出售或使用，项目于2009年5月竣工。2009年9月，7900平方米的拆迁房屋已移交给被拆迁户。2010年1月正式销售，当月全部销售完毕。同期，公司同类房地产均价7000元/m2，销售收入1.477亿元。该项目已建成，开发成本6400万元。其中，征地拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建安工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向公司借款利息400万元（假设不超过同期同类金融企业贷款利率）。 的计算过程如下。 1。支付建设及其他开发费用6400万元。2拆迁补偿费=7900×0.7=5530万元。需要注意的是，这里的拆迁补偿不能算是对7900平方米被拆迁户的补偿，而是对整个物业的补偿，需要在29000平方米的总可售面积中分摊。 视同销售收入=7900×0.7=5530万元。单位销售面积税成本=（6400+5530）&spanide；29000=4113.7931元/m2。需要注意的是，这里的2.9万平方米是按可售总面积计算的，搬迁户的7900平方米不能减去，即不能以21100平方米作为分母，否则成本就会虚高。 4。视同销售成本=4113.7931×7900=3249.8965（万元）； 视同销售收入=5530-3249.8965=22801035（万元）。会计处理如下。 拆迁补偿款、安置搬迁费、被拆迁房屋建设费的非货币性支付方式，适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定。搬迁房屋的非货币性资产交换，预计未来将带来更多现金流。一般来说，公允价值具有商业实质，公允价值能够可靠地计量。开发产品完成后，按安置同期同一价格进行会计处理（单位：万元，下同）： 借方：开发成本——拆迁补偿款5530 贷方：应付账款——拆迁补偿款5530 借方：应付账款--拆迁补偿款5530 贷：主营业务收入5530 2销售房地产发票5530万元，业主向房地产企业开具拆迁补偿款收据5530万元。结转成本的会计处理如下： 借方：主营业务成本征地费及拆迁补偿费3249.8965 贷方：开发产品3249.8965 税务处理如下。企业所得税的处理。根据《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款的规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，应当按照资产的公允价值和缴纳的相关税费计算。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业利用开发的产品进行捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、偿还债务，以其他企业和个人的非货币性资产交换，视为销售，不受开发产品所有权、使用权转让、实际取得权益时收入（或利润）实现的影响。收入（或利润）的确认方法和顺序如下： （1）根据本企业最近一个月或最近一个月同类开发产品的市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定。（3） 根据开发产品的成本利润率。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 因此，a公司在2009年9月开始办理搬迁户交接手续时，需确认视同销售收入=5530-3249.8965=22801035（万元），缴纳企业所得税=22801035×25%=5700259（万元）。 需要注意的是，税款不能按估计毛利率计算，而应按销售收入计算。土地增值税待遇。 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产企业以项目建成的房地产安置被拆迁户的，安置房按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项规定确认收入，并将收入确认为销售收入房地产开发项目拆迁补偿。 与企业所得税不同，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需提前征收。假设预征率为2%，a公司在2009年9月与拆迁户办理交接手续时需预缴土地增值税=5530×2%=1106万元。土地增值税的最终结算取决于房地产的销售情况。由于项目已全部出售，土地增值税必须清缴。该项目土地增值税清算计算过程如下： 无息开发成本=5530+6400-400=11530万元； 项目扣除额=11530×130%+14770×5.5%=158013500元 |
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