| 问题 | 出售不违反租赁限制 |
| 释义 |
从历史条件和国家立法的角度来看，这一原则不应适用于动产租赁。我国合同法第229条是否适用于动产？笔者认为动产租赁不应适用这一原则。究其原因，一是动产种类繁多，价值普遍较低，很容易通过市场交易获得。因此，不需要对动产租赁权给予特别保护。二是将“卖不破租”原则适用于动产租赁，不利于财产的流通，不利于发挥财产的效用，不符合物尽其用的原则。第三，租赁物权应当有一定的界限，否则不仅会违背租赁物权的初衷，而且会导致法律制度的混乱。这一界限应通过其适用对象来体现，即租赁物权应指不动产租赁物权。第四，从各国立法的角度看，立法是对不动产租赁物权的实施。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押物的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人租赁抵押物时，抵押人未书面通知承租人该物已抵押的，抵押人应当赔偿承租人因租赁抵押物而遭受的损失；抵押人书面通知承租人该物已抵押的，赔偿损失因实现抵押权给承租人造成的损失，由承租人承担。”也就是说，该原则适用于抵押权之上设定的租赁关系的限制。司法解释之所以作出这样的规定，是因为：虽然古今立法者对承租人享有的租赁权的态度已由“卖断租”转变为“卖不破租”，逐渐体现出租赁权物权化的趋势，但法律的特殊规定对租赁权的有效性只加强了债权的有效性，从而达到保护租赁权的目的，但并不改变租赁权的性质。房屋抵押后出租的，仍适用“物权优先于债权，物权优先于债权”的原则。一旦债务人无力偿还债务，可以出售抵押物来偿还债务。查封是指人民法院执行人员对作为执行对象的财产采取查封、禁止被执行人转移、处分的措施，体现了国家公权力对私权的干预和救济。从本质上讲，它是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和执行过程中的查封。因为查封的目的是为了债权人实现债权，房地产被查封后，其所有人或者使用人丧失对该房地产的处分权。因此，被查封的财产由债务人或者他人擅自处分的，处分无效。最高人民法院在塔字第8号批复中明确指出，执行债务人擅自处分被查封房地产的行为无效。另一方面，查封的目的是实现债权。承租人明知租赁物可以变卖，但仍与出租人订立租赁合同，由此产生的风险只能由自己承担。 4。破产财产处理过程中的限制条件作为破产财产适用，破产企业的房屋建筑必须拍卖或者变卖，权属必然发生变化；以转让或者让渡方式取得的土地使用权也属于破产财产，其所有权属于破产财产所有权也会改变。破产案件中，破产企业宣告破产时与其全部建筑物、土地签订的租赁合同尚未履行的，在处理破产财产时应当限制“卖不破租”的原则。理由如下：（1）如果适用这一原则，租赁合同将继续有效，这将导致租赁债权的实现或偿还，它不仅先于一级破产企业支付工资和劳动保险费用，先于二级破产企业支付税款，而且先于三级破产企业的其他破产债权，甚至在许多破产案件中，这种租赁债权也将得到充分实现，特别是在国有企业、集体企业破产案件中，结合破产企业整体土地使用权转让房屋建筑物的情况更为普遍。如果适用这一原则，租赁合同将继续有效，买受人可能会认为自己购买的土地由于附属于租赁关系，不利于自己的开发利用，从而影响破产财产的实现。你知道吗 |
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