| 问题 | 五大绝招放心购买二手房 |
| 释义 | 教你五大绝招，保你钱花得顺心，房买得称心。 查明产权即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人首先要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件，其次向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等，查验房屋有无债务负担也是非常重要的。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买，同时还要注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人，要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 另外，在购买二手房时，要了解所购房子已有多长历史以及还有多长的土地使用期限;核实有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等，认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况，对房屋配套设施进行考察，水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等，必要时可以走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度做一个深入的了解。 如果是通过中介买房，一定要找正规的中介公司，选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错，一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。 现在二手房市场有很多不规范行为，比如吃差价行为。很多买房人面对的只是房屋中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这就会发生比较大的价差，可能这套房子55万拿来，60万卖给你，实际上买卖双方都遭受了损失。 通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前要审查其资格，看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。一定要与中介公司签订统一规范的委托代理合同，合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清日期。 签《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 在选择中介公司时，除了要选择信誉好的品牌公司，还要选择专业素质好、负责任的经纪人，选择购房时，一定要多次实地看房。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”，交易过程中在签二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同，如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退。 许多人在签认购书时，将认购款写成“定金”。我国担保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购款本质上是预付款，并不具备担保的性质，只能是算作“订金”。“订金”虽与“定金”只有一字之差，但在签合同时，意思大相径庭。签订合同写的是“定金”，如给付定金的一方违约，无权要求返还定金;接受定金的一方违约，应当双倍返还“定金”。而合同上写的是“订金”的话，不论哪方违约，都应该返还“订金”。因此，在签订买卖合同和开具收款收据时，特别要注意审查其中的用词，不要把“定金”与“订金”混淆，将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等都是可以的，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。 买卖二手房时，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按户口管理政策相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。 为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的后果。必要时，可以和原房主一起到派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款，一定在合同中注明，“甲方(卖方)应在多少日内把户口迁出。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。 二手房交易买房人应缴纳的税费 契税：房款的1.5%(面积在144平方米以上的需要缴纳3%，面积在90平方米以下并且是首套房的可以缴纳1%);印花税：房款的0.05%;交易费：3元/平方米;测绘费：按各区具体规定;权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。 卖房人应缴纳的税费 印花税：房款的0.05%;交易费：3元/平方米;营业税：差价×5.5%(房产证未满5年的);个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。如果不能按时交房，以及买方在未取得房产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 |
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