| 问题 | 影响二手房定价的因素有哪些? |
| 释义 | 二手房定价受很多市场因素的影响，那么，影响二手房定价的因素有哪些？二手房定价时需要参考哪些因素？二手房测算价格是怎么计算的？法律咨询网小编接下来为您详细解析有关影响二手房定价的因素的知识。 二手房定价因素 在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素。 1房屋因素 旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 2 环境因素 环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。 3 心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。 二手房测算价格 二手房，以同地区商品房价格为基准： 1 房屋因素 (1)折旧：年折旧-2% (2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10% (3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5% (4)朝向：无朝南外门窗-5% 2 环境因素 (1)无物业管理-5% (2)非独立封闭小区-5% (3)有省、市重点小学区+15% 3 心理因素 我们举一个实例来验证一下。 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。 土地级别：二级地区。 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型-10% 建筑年代：1988年，折旧期12年-(12×2%)=-24% 楼层：共七层，此房位于二楼-3% 朝向：南北 物业管理：非小区、无物业管理-10% 学区：重点中小学+15% 心理因素：-8% 当地商品房价格为：4500元/平方米 4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。 最新二手房产纠纷诉讼程序有哪些? 二手房按揭贷款双方要审查哪些方面? |
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