| 问题 | 惩罚性赔偿在商品房交易中的适用吗？ |
| 释义 | 一、惩罚性赔偿在商品房交易中的适用吗? 最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”); 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”); 3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”); 5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用。 二、功能 惩罚性赔偿是由补偿性赔偿部分加惩罚性赔偿部分组成，因此，它除具有一般赔偿损失的功能外，还有着自己独特的功能。主要体现在两方面： 一是对受害人的超损失赔偿功能; 二是对不法行为人的惩罚、遏制功能。 惩罚性赔偿对受害人的超损失赔偿功能 传统民法上的“损害赔偿之最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害事故未曾发生者然”，即损害赔偿的目的是使受损害的权利恢复到被侵害以前的状态。惩罚性赔偿除了包括体现传统民法上损害赔偿功能的补偿性赔偿部分外，还包括体现惩罚性质的惩罚性赔偿部分，这就突破了传统民法上损害赔偿的“最高原则”，其结果是，受害人因法律的规定，通过惩罚性赔偿，获得了较受害前更多的“利益”，即赔偿的目的是使受损害的权利增值。 在双方进行了约定后也是可以与对方通过签订合同的方式来维护和规范对方的行为，为了更好地制约对方的行为也是可以在合同中约定违约金的金额，因为违约金具有担保债务以及惩罚性的性质，所以在合同的履行期间任何一方做出了违约的行为后都是要承担赔偿义务。 |
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