| 问题 | 物权法关于土地使用权规定是怎样的 |
| 释义 |
物权法关于土地使用权规定是怎样的 对于土地使用权，我国的《土地管理法》与《城市房地产管理法》中，一般按其所有权性质划分为国有土地使用权与集体土地使用权，而这次《物权法》更多的是根据土地的用途不同把土地使用权划分为建设用地使用权、土地承包经营权与宅基地使用权三种。这种划分主要是因为这三种不同的土地使用权在权利的设立、利用等方面具有较大的区别，权利人的权利义务也不尽相同，因此有必要分别加以规范。本文拟就《物权法》中关于建设用地使用权的一些新规定进行解读。 国家土地使用权物权法的相关规定 (一)建设用地使用权分层设立 《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层利用进行规范的法律、法规，使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。因此，《物权法》专门就土地分层次利用加以规范。对建设用地使用权分层出让时，不同层次的权利人在法律地位上是平等的，只不过他们在使用建设用地时所占用的空间范围不同，即可以分别在地表、地上或者地下进行。至于在同时利用地表、地上以及地下土地使用权过程中产生的一些相邻权纠纷，应当适用《民法通则》中关于相邻关系的规范加以调整。 (二)扩大采用公开竞价出让建设用地的适用范围 《物权法》第一百三十七条：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 我国具有地少、人多的国情，国家对于土地一直都实行较为严格的保护措施。为了最大程度地体现土地的市场价值，采用具有公开、公平和公正特点的公开竞价方式出让土地具有重要意义。《城市房地产管理法》规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标的，可以采取双方协议的方式。但是，近年来，各地的建设用地总量增长过快，导致各种违法违规用地现象出现，而且在一定程度上为相关部门的腐败行为提供了温床。据此，《物权法》进一步扩大了采用公开竞价出让建设用地的范围，从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，把“工业用地”纳入到公开竞价出让方式的范围之中，同时明确了对于同一土地有两个以上意向用地者的，一律采取公开竞价的方式。这一规定，有利于控制土地资源收益的流失，保护国家的利益。 (三)使用期届满，建设用地使用权分住宅与非住宅区别对待 《物权法》第一百四十八条：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。” 《物权法》第一百四十九条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 以出让方式取得到建设用地使用权都有一定的使用期限，当期限届满时，建设用地使用权的归属问题备受关注，因为，这里涉及到社会公共利益与公民合法权益的衡量与抉择。据此，在《物权法》的立法过程中，立法者广泛听取各阶层的不同意见，设计出一套既有利于维护社会公共利益，又有利于保护公民合法权益的制度。 我国国家物权法中关于土地使用权的规定显示，对于土地的使用权依照土地的不同使用途径，一共分成了三种权力的分配。而在实际的办理相关使用权的时候，都是需要相关的土地的证明提供的，唯一不同的就是对于土地的使用途径证明文件是不一样的。 |
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