| 问题 | 看完三起典型房屋纠纷 你就懂得如何规避风险 |
| 释义 | 房屋永远是大问题，因房子惹来的烦心事也不少。 本是花巨资租来的房屋，却早已被房东抵押给银行，怎么办?老公和儿子相继过世，婆婆想卖掉由其与老伴共有的房子却遭到儿媳反对，怎么办?20多年前借名买房，如今却接连引来官司，怎么办? 4日上午，记者从海宁市人民法院梳理了3起典型的房屋纠纷，希望对有类似遭遇或有可能碰到类似问题的朋友有所帮助。 【案例一】 先抵押后租赁风险很大 杨女士最近很犯愁，她向平湖某公司租下的一套房产要被法院强制拍卖了。“我本打算长期租用该房产，因此约定的租期较长，还陆续投资了巨额款项。”这让杨女士更头痛。 据杨女士反映，2013年2月，她与平湖某公司签订了房屋租赁合同，约定租期10年，当场支付了第一年的租金15万元。 随后，杨女士花100多万元用于装修和采购相关设施，开了一家幼儿早教机构。 但是，杨女士却不知晓，该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。后来，该公司无力还款，银行向海宁法院申请强制执行。 一直到法院前来调查，杨女士才得知真相。 据承办法官介绍，涉案房产设立抵押在前，租赁合同签订在后，如果法院最终强制拍卖这套房产，而新房东又不愿意和杨女士重新签订租赁合同，那么，杨女士只能无条件搬出;若原房东无法证明租房时已经书面告知杨女士房产抵押的情况，杨女士可以向原房东索赔相应损失。 可是，平湖某公司已资不抵债，杨女士将面临较大风险。 【法官提醒】 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” 另外，《物权法》也规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，租户在签订租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，查看有无设立抵押，以免造成不必要的麻烦和损失。 |
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