| 问题 | 拆迁协议怎么签 |
| 释义 | 拆迁协议怎么签？被拆迁人要如何签订协议才能更有效地规避拆迁风险，依法维护自己的合法权益呢？下文为大家详细解答。 拆迁协议书一般情况下应使用省、市(县)人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。 拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。 房屋拆迁安置协议(以下简称协议)的签订是房屋拆迁过程一个十分关键的环节。此协议如果不够严谨，拆迁户通过不懈努力争取得到的合法补偿极有可能由于协议不够严谨而付诸东流。 拆迁协议怎么签： 专业人士认为，拆迁户签订协议时必须坚持两个原则： 第一、树立“拆迁户是拆迁的强势群体，拆迁户在拆迁中处于主导地位”的意识。 第二、坚持“以我为主，争取主动”。 拆迁户经过了与开发商的谈判、洽谈或协商，对拆迁补偿等相关事宜达成一致，进行协议的签订。 拆迁所签订的协议一般都是格式合同。拆迁户在签订协议时，除签订好格式合同里的内容外，更重要的是必须在格式合同的内容外增加必要的补充条款(增加补充条款是拆迁户的合法权利)。我在这里要讲的是主要应该增加哪些补充条款。 有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，在拆迁裁决被撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。 拆迁的补偿方式一般分货币补偿和回迁安置两种，而回迁安置又分产权人回迁安置、承租人回迁安置，协议的签订应按上述三种不同的补偿方式而有所区别。 一、货币补偿 (一)格式合同：根据双方协商好的补偿金额按合同的内容进行签订。 (二)起码增加如下补充条款： 1、甲方(一般为开发商)须于****年**月**日前将拆迁补偿款共计*****元一次性付给乙方(一般为拆迁户)。 2、如甲方逾期支付拆迁补偿款给乙方，则甲方按应支付给乙方拆迁补偿款计每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的违约金，违约金与拆迁补偿款一次性支付。如甲方所支付款项不足以一次性全部支付违约金与拆迁补偿款，则所支付款项先计付违约金，再计付拆迁补偿款，余下未付拆迁补偿款，继续以未付拆迁补偿款计由甲方每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的违约金。余此类推，直至甲方向乙方付清全部拆迁补偿款为止。甲方需支付违约金的天数按甲方支付拆迁补偿款之日计。 为什么建议增加这两条补充条款？我讲一个很能说明问题的案例。 2002年，在我的被拆迁房屋地段，有部分采用货币补偿的拆迁户业主，在与开发商签订了协议并把房屋交给开发商拆除后(所签协议没有增加我上述所列的补充条款)，开发商迟迟不给予支付拆迁补偿款，采用拖的策略。经拆迁户多次追讨后，开发商提出“立即付款也可以，但每一平方米的补偿款扣减100元，并且，按全额签收”。拆迁户迫于急着用该部分补偿款去购房或租房以解决住房问题，为了早日拿到补偿款，无奈地只能屈服，答应了开发商的条件，白白地损失了一笔不少的补偿款。 从这个案例可以看出，开发商是“乘人之危”，利用拆迁户急于用拆迁补偿款购房或租房的心理实行“趁火打劫”。 但如果拆迁户当时所签订的协议增加了上述的补充条款，则主动权掌握在拆迁户手中，可用高额违约金牵制着开发商，约束开发商履行合同。在高额的违约金的重压下，开发商一般是不敢贸贸然的冒此风险。那么，拆迁户如期拿到补偿款就有保障了。 二、产权人回迁安置 其格式合同如我在《拆迁维权实录》(12)中所讲，拆迁安置补偿的相关条款基本是较齐全的，但仍存在不少的隐患。如：回迁后房产证的问题、厨房及洗手间是否有窗户及因开发商方面的问题导致烂尾楼，不但回迁遥遥无期，而且连临迁费都领不到的时候，谁该负连带责任等等。这些现象并不是骇人听闻，在拆迁中此类事件已出现了很多很多了，不得不引起各位拆迁户的重视。 以我在《拆迁维权实录》(12)中讲到的所签的协议为例，还应补充下列条款： (一)回迁房屋的间隔、各部位尺寸等如附图(注：应附一份回迁房屋的平面图，该平面图的各个部位必须标注尺寸并注明各尺寸允许的误差值、说明房屋的窗户情况。此图是回迁收楼时验收房屋是否符合协议规定的依据)，回迁收楼以该图作验收房屋的标准(质量标准除外)。 (二)乙方回迁日的确认：以甲方(一般为开发商)把回迁房屋及该房屋的产权证一并交付给乙方(一般为拆迁户)之日为乙方的实际回迁日，甲方向乙方支付临迁费以该日为截止日期。 (三)甲方违反本协议所有条款中的任意一项条款(除超期回迁条款外)，本协议失效，拆迁安置改为执行货币补偿，货币补偿安置协议详见附件(注：另附货币补偿安置协议，该协议参照前述的货币补偿安置协议的签订，但补偿金额必须要定得很高以制约开发商，例如，按行情房屋约值100万元，则货币补偿金额约定为500万元)。 (四)违约的认定：甲乙双方违反上述条款(包括格式合同的所有条款和补充条款)中的任意一项条款均属违约，任意一方违约由违约方负违约责任。 (五)履行时间：本协议于*****年**月**日前履行。 (六)违约责任：因甲方的原因造成乙方超期回迁的，甲方除按拆迁的法规及政策的规定向乙方支付超期回迁赔偿外，甲方还需按每超期1天赔偿50元(应回迁日至实际回迁日的天数为超期天数)向乙方支付超期回迁违约罚款。超期回迁赔偿和超期回迁违约罚款(合称违约金)在实际回迁日起计1个月内由甲方一次性支付给乙方。如甲方逾期支付违约金，则甲方向乙方赔偿逾期支付违约金罚金，每逾期一天，违约金罚金按甲方应支付违约金总额的1%计。 (七)连带责任：如本协议因甲方的原因(包括不可抗力的原因)造成协议无法履行，则***房屋管理局负连带责任，改由***房屋管理局代甲方履行本协议的责任。 提示： 1、千万不要补充“如*****，双方本着*****协商解决”之类的条款。如真的出现争议，应按协议约定直接通过法律途径解决，一步到位。 2、协议签订后，必须到房管部门备案。 增加上述补充条款的主要思路： 1、吸取很多回迁纠纷的教训，签订协议时回迁房屋犹如“水中花”，房屋的大小只知道面积有多少，但到若干年后才建成的回迁房屋是否能真的有协议约定的面积是一个未知数，且同等面积但如果长、宽之比不同，房屋的实用效果也将完全不一样，这一点我在《拆迁维权实录》(12)中已讲过，例如一个3平方米的卫生间，1.5m×2m与0.8m×3.75m是同等面积，但使用起来却有天渊之别。还有一点，卫生间是有窗还是没有窗，其使用价值也完全不同。 在实际操作上，附一份房屋平面图也是可行的，因为开发商办理报建手续时，必须有建房的设计图。 2、回迁日问题，过去有不少拆迁户虽然已回迁住上了新房屋，但由于各种因素，产权证迟迟未到手。房屋跟其他商品不一样，产权证未到手，这房屋仍不是属于你的房屋。这时拆迁户只有干着急，而开发商则“阔佬懒理”。因此，很有必要以产权证到手之日定为回迁日。 3、补充条款第(三)和第(六)项主要是争取主动，制约开发商不按协议条款执行。 4、拆迁最后烂尾时有发生，著名的跨国企业集团也会破产倒闭。为维护自己的利益，增加一连带责任的条款，则回迁更有保障。把拆迁户的房屋拆除是***房屋管理局提出要拆的，所以，由***房屋管理局负连带责任是合情合理的。 三、承租人回迁安置 承租人回迁安置协议的签订，在参照产权人回迁安置协议的签订的基础上，可就如下方面考虑需要增加的补充条款： (一)出租人 承租人原来所租房屋可能是公房，但如果不注意这一点，很有可能因拆迁造成原承租的公房被收回，重新租住的房屋很有可能是产权属于开发商的房屋。 租住公房与租住开发商的房屋是完全不同的。因此，在签订协议时一定要打醒十二万分精神。 (二)租金和租住期限 租金和租住期限都是协议的关键条款，如果不在协议中充分的约定，说不准回迁租住后，租金可能比原来上涨了几倍，并且，租住没多久被出租人赶出家门。 |
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