无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定-法律综合法律援助-法律咨询问答库-东亚法律联盟

问题

无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定

释义

    无权处分的房屋买卖合同效力是待定的，不能够直接认定为无效合同，一般情况下是效力待定的合同，需要由权利人进行追认才发生法律效力。因此接下来将由法律网小编为您介绍关于无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。
    一、无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定
    根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
    无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
    （二）以合理的价格转让；
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    二、无权处分的界定
    无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。
    依据传统民法理论，处分的意义有广狭之别：
    （1）最广义之处分，包括事实上及法律上之处分。所谓事实上之处分，乃就原物体加以物质的变形，改造或毁损之行为而言，例如拆屋重建、改平装书为精装书。所谓法律上之处分，除负担行为（债权行为，例如悬赏、广告、买卖、保证）外，尚包括处分行为，例如所有权之移转、抵押之设定、所有权之抛弃（物权行为）、债权让与及债务免除（准物权行为）。
    （2）广义之处分，仅指法律上之处分而言。
    （3）狭义之处分，系指处分行为而言。
    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
    第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
    出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
    三、无权处分的认定　　（一）无权处分行为首先是财产处分权的欠缺。
    所谓财产处分权的欠缺，是指行为人在无权处分他人财产的情况下，而与第三人订立处分他人财产权利的合同。无处分权（无权处分）主要包括两种情形：其一是无所有权。以某物为合同标的却没有所有权，其权利瑕疵是显而易见的，如将他人之物出卖，以他人之物出租等都构成无权处分行为。
    其二是处分权受到限制，这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。如未经抵押权人同意，对抵押物的处分等。处分财产的权利只能由享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产则构成对他人财产的侵害。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有份额，不能擅自处分其他财产。
    （二）处分权人是以自己的名义实施了处分他人财产的行为。
    效力待定合同是指虽然合同当事人主体资格欠缺，但经有权人追认，可自始生效的合同。主体资格欠缺主要包括三种情形即行为能力的欠缺、代理权的欠缺及财产处分权的欠缺，前两种情形都是行为人以财产权利人名义与第三人订立合同，而财产处分权的欠缺，无权处分人须以自己名义与第三人订合同。无权处分人如以财产权利人名义与第三人订立合同，则应作为无权代理合同处理。
    （三）无权处分行为必须是违反法律的行为。
    行为不具有违法性，不构成无权处分行为。如果某种处分行为是在法律规定的情况下而行使的，具有合法性，就不能构成无权处分行为，如法院查封、拍卖、扣押当事人的财产行为。
    根据法律规定可以得知，无权处分合同并不意味着合同就是无效的，但是要求承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。以上便是法律网小编为您带来关于无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定的相关知识，若大家有什么不了解的亦或是有其他疑问的可以咨询法律网的律师。


    引用法条

[1]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条

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