| 问题 | 购买拍卖房产 能否申请无效？ |
| 释义 | 现今社会由于房价较高，让很多年轻人感到吃力，为了尽可能减少开支买到便宜的房子，一些人将目光投向通过拍卖行购买法院授权的房子。买这样的房子除了便宜之外，市民还可能会面临哪些风险，又该如何应对呢? 案例 市民王先生两年前在交纳了10万元保证金后，参加了法院执行拍卖会，通过拍卖行拍下了一处房产，原本以为捡了个大便宜而沾沾自喜时，当天下午，王先生拍得房产的原主人的多位债权人就跑到王先生的店面，骚扰王先生并且驱赶店内的顾客，不仅对顾客造成了惊吓，也大大影响了王先生店里的生意。王先生多次报警，但是骚扰者却屡禁不止，给王先生带来了巨大的困扰。 鉴于这样的情况，王先生向法院提出书面申请，请求判定这次拍卖无效，因为他不敢再要这个房子。但是法院不同意，并催促王先生付房款办理相关手续。王先生拒绝，此后这件事就拖了三年，其间法院又举办过几次拍卖，并通知王先生，如果有人拍价高于他，那保证金可退，若低，王先生需要补交差价，后来由于房产存在纠纷无人报名竞拍而流拍。据了解，不久后法院又将进行拍卖。 问题1： 王先生是否有权请求本次拍卖无效,解除合同? 律师解答：首先，拍卖成功就意味着买卖合同成立了，如果反悔应承担违约责任。不过，根据合同法规定，付款后就应当得到房屋，否则有权拒付房款。法院作为拍卖委托方，不能正常交付给王先生房屋，也可以理解为不能交付正常使用的房屋，而且王先生已经提出不要房屋，就是提出了解除合同，之后法院又组织继续拍卖，就是用行为表示同意。所以，王先生完全可以要回保证金，并且有权要求解除合同。 问题2： 如果真的拍卖成功，且低于王先生的拍价，按法律规定王先生是否该补差价? 律师解答：王先生购买的房产，从物权法上讲，可能没有瑕疵，但实际无法使用。而房屋的卖主是法院，是人民法院依据民事诉讼法规定的强制执行措施进行的拍卖，如果有人干扰，就是妨害执行公务，法院有权力进行制裁和制止。作为卖方，法院也有义务排除干扰，交付买方一个能正常使用的房屋。如果法院作为卖方不履行这种义务，就是违约在先，王先生完全有权解除合同。“补差价”是拍卖法中规定的买方承担违约责任的一种方式，本案例中，是卖方违约在先，应该追究卖方的违约责任，所以王先生不用补什么差价。 问题3： 若本次拍卖继续流产，王先生该如何面对才正确? 律师解答：如果法院不能保障该房屋的正常使用，即不能排除非法干扰，建议王先生不要再参加竞拍。另外说明，债权人没必要再对王先生进行骚扰，因为把房屋变成钱，然后由法院公平分配给各个债权人，是对债权人有利的事情。 如果这些债权人还没有权利参与分配这笔钱的话，可以依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》的规定(即被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配)尽快起诉，并申请参与分配。 |
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