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问题	土地是怎样进行买卖的
释义	一、土地是怎样进行买卖的     作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。     土地转让的流程：     一、转让方须报材料     1、原土地证或土地证明材料     2、原土地出让合同     3、上缴税务局的土地增值税证明材料     4、土地评估报告     5、图件资料     6、土地转让专项审计报告     7、营业税上缴证明材料     二、受让方须报材料     1、项目批复原件     2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等     3、上缴财局契税证明     4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料     三、双方共同提供的资料     1、土地转让申请     2、土地使用权转让合同     四、如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续                             　　二、土地转让的相关法律规定     1、《中华人民共和国土地管理法》（２０１９年）第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。     2、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。     3、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：     （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；     （二）以合理的价格转让；     （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。     4、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。     5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》     第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。     第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。     第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。     第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。     第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。     第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。     第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。     第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。     第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。      　　三、土地买卖中应注意的事项     以下相关事项，是国有土地转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。     1、转让合同的形式     国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。     2、国有土地的权属调查和资信能力调查     转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。     转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。     3、转让价格评估事宜     在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。     4、国有土地使用权转让的担保     拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。     鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。     5、有关税费     转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。     6、土地用途及相关用地条件的变更     （1）国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。     （2）转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。     7、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题     （1）地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。     （2）国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。     （3）土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。     8、权属变更程序与支付转让价款问题     因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。     9、国有土地使用权设定抵押后的转让问题     国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。          引用法条：     [1]《中华人民共和国物权法》第九十七条     [2]《中华人民共和国物权法》第一百零六条     [3]《中华人民共和国土地管理法》第六十三条     [4]《中华人民共和国物权法》第一百五十三条     [5]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》     [6]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条     [7]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》     [8]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条     [9]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条     [10]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条     [11]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条     [12]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条     [13]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条     [14]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条
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