| 问题 | 无处分权人卖房合同有效吗 |
| 释义 | 案情简介 袁某与邹某与2001年签订《售房协议》壹份，约定将其1999年取得的一套补差接轨房以41000元价格出售给袁某，房款在达成协议后一次性付清，邹某在付清房款后将房产证交给袁某。协议签订当天，邹某将涉案房屋的钥匙及房产证交付给了袁某，袁某取得钥匙后即在涉案房屋生活至今。2011年，袁某代邹某夫妇办理，领取了房屋相应的土地使用权证。后袁某要求邹某履行过户义务，邹某夫妇不同意而引发纠纷，袁某诉至法院要求邹某协助过户。 邹某称袁某未按约付清房款。邹某的妻子李某则认为涉案房屋是补差接轨房，按照当时的房改政策，单身是无法取得的，虽然房产证上只有邹某的名字，共有人处无标注，但是房产档案登记上有李某的名字，故涉案房屋为邹某与李某的共同财产，邹某单独出售属于无权处分，须经李某追认始得有效。 一审法院认为：袁某与邹某签订的房屋买卖合同有效，双方均应恪守履行。邹某辩称其未收到全部房款，袁某不予认可。根据双方达成的协议，付清房款系交付房产证的先决条件，邹某已于签约当日将涉案房屋的钥匙及房产证交付给了袁某，双方签约至今已十余年，邹某夫妇从未就房款问题向袁某提出异议，故法院合理推定袁某已经按约支付全部房款。袁某已约履行了付款义务，邹某作为涉案房屋的所有权人，李某作为涉案房屋的共有权人，均负有按照合同约定协助袁某办理产权过户手续的义务。 关于李某主张买卖合同未经其签字故而无效的问题。法院认为，鉴于邹某与李某系夫妻关系，故可合理推定李某对邹某出售房产是知晓的，房屋买卖合同签订至今已十余年，李某从未就协议的效力向袁某提出异议，应视为对协议效力的追认，故对李某上述抗辩意见未予采信。 综上，一审法院判决支持了袁某的诉讼请求。 李某不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。 法官释法 依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 李某关于邹某在出卖涉案房屋时无处分权，故房屋买卖合同无效的主张，没有法律依据。 且李某确认袁某曾到家里取了邹某夫妇的身份证办理土地使用证，李某愿意配合办理的行为也足以证实其对房屋买卖的事实是明知并认可的。 即便李某对于邹某处分共有房屋的行为确实不知情，结合涉案房屋登记在邹某个人名下，合同签订后邹某即向袁某交付了房屋及房产证，在袁某对涉案房屋进行长期、持续的占有使用期间李某未提出异议等一系列事实，袁某有理由相信邹某有处分权;袁某受让涉案房屋已经支付了合理对价，故其构成物权法的善意第三人，故袁某作为购买人的合法权益应当受到保护。 综上所述，诉争房屋买卖合同合法有效，袁某已经按照合同约定支付了对价，其作为购买人的合法权益应当受到保护，邹某夫妇作为出卖人、房屋所有人应当配合办理涉案房屋的过户手续。 法官提示 虽然无权处分不会影响买卖合同的效力，但最终能否实现物权转移的效果，仍取决于无权处分人嗣后是否取得相应的处分权或买受人是否构成善意第三人。 以本案为例，邹某对涉案房屋没有完全的处分权，但这并不影响其签订的买卖合同的效力。法院基于房产证的登记、买卖合同的约定及履行情况，认定袁某构成善意第三人，其作为买受人的合法权利当然应当受到保护。 在进行市场交易，尤其房屋、车辆等大宗交易，买方需要对标的物的权属进行审慎核查，否则一旦出现无权处分情况，买方取得标的物的权利将受到影响，如果无权处分人嗣后仍无法取得相应处分权，买方只能主张违约责任，要求赔偿损失。 |
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