| 问题 | 动迁房的转售问题 |
| 释义 | 李先生问 ：2009年，我舅舅家征地动迁，得到两套新房(期房)。当时舅舅送儿子出国急于用钱，而我父母为我准备婚房，所以和舅舅家商量，把其中一套住房私下转售给我家。由于是亲戚，故没立书面协议，只是口头协议。我家分两次付清了房款，舅舅写了收款条。今年，拿到了这套房子的钥匙，但由于是动迁房，产权人如何改成我的名字呢? 答： 李先生，你好!经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复你的问题如下： 动迁房是因为被拆迁人的房屋被拆迁而获得的一种实物补偿，是被拆迁人与拆迁人(通常为开发商)依据拆迁补偿协议由拆迁人交付给被拆迁人的，因此获得动迁房的主体一定是被拆迁房屋的所有人或权利人。李先生虽然可以通过协议的方式购买舅舅的动迁房，但因李先生不是被拆迁人，所以无法做到在房地产权证上直接写李先生的名字。而只能等到该房屋具备上市条件后，通过二手房交易程序获得该房屋的产权。 依据2010年上海市政府发布的相关文件(沪府发〔2010〕34号)及市住房局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》规定，动迁房在产权证取得3年后才能上市交易，这个时间是比较长的。这种情况下购买动迁房，因时间周期长、市场变动大等因素，非常容易发生违约或者风险。除非是距离3年届满的期限已经比较近，否则不建议购买类似房屋。当然，法律上也没有禁止买卖双方提前约定交易事项，等到条件成熟(3年期限届满)之后进行交易。不考虑亲属之间的特殊关系，建议在类似操作中要注意以下几点： 1.对于交易事项尽可能做细致约定，避免以后在交易过程中出现未约定事项而产生分歧。 2.控制付款节奏，避免支付过大比例的购房款，特别注意不能在交易条件成熟前就将全部款项支付给卖家。 3.对可能发生的违约行为如拖延或拒绝办理纳税、过户手续、将房屋一房二卖等，应明确约定相对较重的违约责任。 4.应明确约定，如果发生违约行为，因房价上涨的部分作为当事人的损失之一。 |
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