一、借别人名字买房房子归谁
借别人名字买房房子属于实际出资人。
1.尽管房屋登记在他人名下，但根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
因此，借名买房的合同效力是有效的，实际出资人可以依据合同要求登记人办理房屋所有权转移登记。
二、债权形式主义原则
债权形式主义原则是我国关于物权变动采取的原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。
这意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。
在借名买房的情况下，如果借名人与被借名人之间的合同无效或被撤销，那么房屋所有权的变动也会受到影响。
三、"借名买房"合同效力
我国奉行合同自由原则，只要合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益，就应当允许当事人订立任何内容的合同。
1.对于"借名买房"合同，除了违反《民法典》规定的情形外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，那么该合同应属有效。
2.借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，因此在实际操作中需要注意合同的效力和可能产生的法律后果。
例如，借名购买经济适用房等政策性保障住房、违反"限购"、"禁购"政策借名买房、为规避信贷政策而借名买房等情况下，合同可能会因违反法律、行政法规或社会公共利益而被认定为无效。
3.对于借名购买单位自建房、集资房、团购房等特定类型的房屋，如果合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且没有损害第三人利益，那么该合同应属有效。
借名买房需谨慎处理，明确双方权益和法律责任。遇到法律难题，法律网随时为你提供专业建议，帮助你维护权益。
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