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问题	房产被抵押时租赁合同有效吗
释义	一、房产被抵押时租赁合同有效吗     房产被抵押时租赁合同有效，但租赁合同不能对抗抵押权人。     在不知情房屋已经抵押的情况下进行租赁，是属于善意第三人，受法律保护，租赁合同是有效的，如果因抵押权人实现抵押权而使房屋无法继续承租的，可以向合同相对人要求赔偿。     《民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。     法律依据《民法典》第四百零五条     二、租赁合同期限不得超过多少年     租赁合同期限不得超过二十年。根据即将生效的民法典规定，出租人与承租人在订立房屋租赁合同或续签租赁合同时，如果合同中约定了租赁期限的，租赁期限不得超过二十年，否则超出二十年的部分无效。     法律网提醒您，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为。          三、租赁合同成立要件有哪些     租赁合同成立要件有以下这些：     1.租赁合同成立的实质要件：     (1)租赁当事人具有相应的民事行为能力;     (2)租赁当事人的意思表示真实;     (3)租赁合同的内容不违背法律和社会公共利益。     2.租赁合同成立的形式要件租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。     引用法条：     [1]《中华人民共和国民法典》第四百零五条     [2]《中华人民共和国民法典》第七百零五条
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