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问题	房产抵押额度和期限是怎样的，房产抵押期限终止的情形
释义	一、房产抵押额度和期限是怎样的     房产抵押的额度为贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。     二次房产抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。     法律网提醒您，办理房产抵押，具体的信息可以到银行了解抵押政策。     二、房产抵押期限终止的情形     房产抵押期限终止的情形有以下的几种：     1.未按法律要求办理抵押物登记手续。以城市房地产或者乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。     2.未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。     3.未经共有人同意以共有房产作抵押。这样做不仅抵押关系无效，而且侵犯其他共有人的合法权益，由房产抵押引发侵权纠纷。     4.用于抵押的证件不齐全。房产抵押必须质押房产证和土地使用证，有的当事人只将房产证抵押，未将该房产的土地使用证抵押;或者只在抵押合同中规定以“某某房产作抵押”，而有效房产证件未交抵押权人掌握，致使抵押物失控，造成多头抵押的不良后果。          三、房地产抵押期限与抵押权期限的区别     两者终了之日不同。前者的终了之日依赖于主合同债的届满期。因主合同债的届满期已经合同约定，所以房地产抵押期限是确定的。后者的终了之日依附于主合同债的消灭。因主合同债的消灭之日往往与合同约定的债的履行期限不符，所以房地产抵押权的期限是不确定的。          引用法条：     [1]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十三条
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