| 问题 | 拆迁人违约，被拆迁人如何维权 |
| 释义 | 一、拆迁人未经被拆迁人同意，或未经法定程序，单方面变更安置协议，随意变更约定的安置地点、房屋结构等，应当根据过错责任原则，追究拆迁人的违约责任。协议对违约金有约定的，从约定，无约定的以造价为计算依据，计算迟延履行滞纳金。 1、如果拆迁人单方面缩小约定安置面积的，无法补足时，应按照商品房价格向被拆迁人折算补偿。如果拆迁人扩大约定安置面积，超过的部分，拆迁人应当负担建筑安装工程费用。 2、如果拆迁人擅自变更楼层的，能够按照约定楼层进行调整的，应予调整，没办法调整的，由拆迁人以三楼为基准，每增高或降低一层，增加安置建筑安装工程造价的百分之三的补偿费用，付给被拆迁人或按市场商品房差价予以补偿。 3、如果拆迁人擅自变更约定安置地点的，能够恢复原约定地点的，按照原约定地点安置，无法按原约定地点安置的，可以在征得被拆迁人同意的基础上进行异地安置或重建。但是，如果被拆迁人不同意的话，可以责令拆迁人按照商品房价格进行结算或购买商品房予以安置。 4、如果拆迁人擅自变更安置房结构的，能按照原设计恢复原结构的，责令其恢复原结构进行安置，若被拆迁人不同意的话，拆迁人应当以略高于恢复原结构的价格费用予以补偿或结算。 二、拆迁人延期交付或没有按照约定向被拆迁人办理置换房屋的产权证的，应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定;房屋拆迁补偿安置协议对违约金没有约定的，按照房屋的市场价值，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 三、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。而拆迁人却将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被拆迁人可以选择如何维护自己的权益。 四、如果拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体的约定，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。 |
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