| 问题 | 异议登记及其法律效力 |
| 释义 | 异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此制度进一步进行了明确的规定。从世界范围来看，异议登记制度并不是一项崭新的制度，其他国家和地区早就存在这项制度。笔者在此结合实践，就异议登记的有关问题，发表个人观点，以供地方借鉴与参考。 为什么要创设异议登记制度 一般来说，异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。 不动产登记制度的建立和完善，使不动产物权变动的公示公信原则得以确立。即使真实的权利与登记的权利不一致，前者在某些情况下也要让位于后者，合理信赖登记而受让不动产的第三人能够获得绝对的保护。现实中，因为种种原因，难以避免出现登记错误，如何保护真正的权利人的利益呢?在登记簿上的权利人与真正的权利人不一致时，应当允许真正的权利人申请更正。但更正登记程序要求比较严格，要求提交的证明材料较多，在争议一时难以解决或不能及时办理更正登记的情形下，应当允许真正的权利人对登记簿记载的结果提出异议，暂时限制登记簿上记载的权利人的权利，避免存在争议的不动产为第三人善意取得，从而为事实上的真正权利人进行救济提供临时性的保护。这就是异议登记制度。该登记的直接法律效力是对抗现实登记的权利的正确性,中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利或阻止第三人依登记的公信力取得不动产物权。 举例来说，本来是A的土地权利登记给了B。A发现登记错误后，可以有两种救济途径：一是申请更正登记，通过登记机构纠正错误;二是向法院提起诉讼，通过法院判决纠正错误。但是由登记机构直接更正错误，需要提供土地登记簿上记载的权利人同意更正的证明或者确有错误的证明材料，A往往难以提供或者难以及时提供。因此，在大多数情况下，A向法院起诉，通过法院判决这一途径以达到纠正登记错误之目的。而在真正的权利人A向法院起诉后，在法院审理的过程中，B很有可能将争议的土地转让给C并到登记机构办理相应的过户登记手续。那样的话，即使A胜诉，也无法取得土地。因为土地已经过户登记给了C，而且C在受让土地时，土地登记簿上记载的权利人是B，基于对登记结果的信赖作出的受让土地的行为是受法律保护的(除非A能够证明B和C事先串通，存在欺诈，才可以主张转让无效)。除此之外，登记机构办理相应的过户登记也没有过错。A只有再次提起要求B赔偿之诉。如果B转移财产或者逃匿，则A的利益得不到任何保障。因此，在A收集证据期间或者诉讼过程中，为了防止B擅自将争议的宗地转让，A就可以先申请异议登记，将B的权利冻结，使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人C也不得主张依照登记公信力而受到保护,避免存在争议的宗地为第三人C善意取得，从而保护A的利益。[page] 财产保全不能代替异议登记 异议登记从本质上来说，属于一种临时性的保全措施，与诉讼法上的财产保全制度的价值目标和功能基本相同。但是，财产保全制度并不能替代异议登记制度。因为两者在启动原因、程序、限制的财产范围、限制的方式、法律效果等方面均存在差异： 一是启动原因不同。财产保全是在诉讼过程中，为防止判决不能执行或者难以执行而由法院根据一方当事人申请或者主动采取的一种限制另外一方当事人处分其财产的措施(只有在“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”的情形下，才可申请诉前财产保全)，而异议登记是为事实上的真正权利人提供的一种临时性保护。 二是程序不同。财产保全可以由当事人提起，也可以由人民法院主动启动。但人民法院采取财产保全措施的，需要申请人提供担保;申请人不提供担保的，驳回申请。而异议登记须依当事人的申请而启动，登记机构不得主动启动。异议登记时不需要当事人提供担保。 三是限制的财产范围不同。财产保全的财产范围既可以是房屋、土地等不动产，也可以是银行存款、机器设备等动产，甚至可以是注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、股权等无形财产。而异议登记的对象仅限于已经登记的不动产。 四是限制的方式不同。财产保全可以采取多种方式，包括查封、扣押、冻结以及法律规定的其他方式。而异议登记，只需要由登记机构在登记簿上注明异议登记，不需要采取其他的措施。 五是两者的法律效果不同。异议登记的结果因诉讼结果而定，或解除异议登记，或进行相应的更正登记。但是财产保全的结果是根据判决结果执行被保全的财产。 异议登记的法律效力 一是对登记簿上记载的权利人(名义上的权利人)来说，其权利受到了限制。目前争议较大的是，异议登记之后，名义上的权利人在异议登记期间能否处分其权利。2002年 1月全国人大法工委的《物权法(征求意见稿)》曾明确规定“异议登记后，记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得处分该不动产”。但2007年正式出台的 《物权法》，删除了此项规定，回避了异议登记的效力问题。另外 根据《德国民法典》第八百九十二条的规定，异议登记效力在于阻断登记的公信力，但并不阻止名义上的权利人处分已登记的权利，只是第三人不能受到登记公信力的保护而已。笔者认为在我国目前社会诚信度不够，法治观念欠缺的情形下，为了维护交易安全，应当对名义上的权利人在异议登记期间处分其权利的权利进行限制。[page] 二是对登记机构来说，不得办理或者暂缓办理名义上的权利人处分权利的登记申请。如《土地登记办法》第六十条规定“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权”。《房屋登记办法》第七十八条第一款也明确规定“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。关于登记机构在异议登记期间能否办理名义上的权利人处分其权利的登记申请，目前也存在较大的争议。在《土地登记办法》的起草过程中，对此问题出现过比较激烈的争论。《房屋登记办法》在起草过程也曾出现过反复，因为其征求意见稿第九十二条第一款就曾规定“异议登记期间，登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，登记机构应当予以办理”。而根据《德国民法典》，在异议登记后，名义上的权利人不仅可处分其权利，而且可以申请权利移转登记，登记机构也应当予以办理。如异议最终被法院驳回，则处分登记有效;如法院裁定异议成立，则处分行为无效，申请人可根据法院的判决结果申请更正登记。笔者同意《土地登记办法》、《房屋登记办法》之规定，即登记机构不得办理或者暂缓办理名义上的权利人处分权利的登记申请，主要是因为在我国目前之法治环境下，这样规定不仅操作简便，而且可以有效地维护交易安全，防止出现交易秩序的混乱。 |
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