| 问题 | 业委会告物管请“吐”出54万停车费 |
| 释义 | 巴黎阳光小区业委会认为占道停车收费应归业主所有;记者调查大多数小区停车费是笔“糊涂账” “物管公司利用小区里业主共有场地收取的停车费应该归全体业主所有，但我们小区物管收取了好几年的停车费，业主却从来没有享用过这笔钱。”成都市武侯区巴黎阳光小区业委会一位成员说，他们据此将物管公司告上法庭，向其讨要近年来收取的停车费共计54.4万元。昨日，武侯区法院公开审理了此案。 原告：停车费应归大家所有 “我们小区的产权车位很少，物管占用业主共有道路及绿地停车而收取的费用当然该归我们业主共同所有。”法庭上，巴黎阳光小区业委会的代理律师说，巴黎阳光小区修建于7年前，当时规划地上停车位110个，地下产权停车位93个。2005年起，随着业主的私家车保有量增加，小区停车成了问题，物管公司不得不利用小区道路以及绿地等业主共有部分来停放车辆，并对这些车辆收取“场地占用费”每月100元。根据《物权法》规定，利用业主共有部分所获收益应归作为专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。所以物管公司从2006年9月至2008年9月期间所收取的“场地占用费”为不当得利，应该返还给业主委员会。 被告：《物权法》实施前不算 对于业委会方的意见，被告成都瑞和物业管理公司代理律师认为，在2007年10月《物权法》实施前，对小区公共区域内车位的归属和车位停车费的归属问题，没有相关法律规定，且双方当事人亦无相应约定。因此，业委会要求物业公司返还停车费，并代全体业主保管的请求不能被法院支持。关于小区赢利性收益的处分权，只能参照成都市政府于1998年颁布的《成都市住宅小区、高层楼宇收费暂行条例》。用公共收益场地产生的赢利费用，物管公司可用以弥补物业管理经费的不足，或用于小区保安费、维修费、卫生费等开支。对于《物权法》颁布后所产生的停车费，则归属于广大业主。 释疑：54.4万是怎么计算的? 庭审中，物管公司利用小区共有部分停车收费获得了多少收益，成为双方陈述的焦点。“我们年收入才一二十万，从哪里来这么多钱哦!”物管公司当庭出示了他们近年的财务信息，表明业委会方所说的数额偏高。 而业委会方表示，这一数据是这样计算所得：小区业主汽车拥有数“272辆”，乘以物管公司对每户业主所收取的每月100元的“场地占用费”，再乘以物管公司收费时间“25个月”，扣除其中的20%，得出54.4万元。“所扣除的20%是给物管公司作为必要的管理费用。”业委会的代理人说。 [page] 在听取了双方辩论意见后，法庭决定择日宣判。 调查：停车费成小区糊涂账 记者调查发现，在成都不少小区，因物管公司收取停车费与业主发生争执的现象还不少。 家住二环路西段某小区的李女士说，他们小区的物管公司同样收取了停车费，一收就是3年。住户大多早出晚归，根本没时间去咨询和调查物管公司对这笔钱的开支情况，也从来没有因停车费找过物管公司。 八里小区东雅苑的业主张先生说，他们小区由于住户不多，物管公司除了收取物管费外，还收取停车费，作为对物管经费不足的补偿。虽然少部分业主提出质疑，但由于大多数业主默认这一行为，物管公司就这样一直收下去。不可否认的是，不少小区物管公司确实将部分停车费用于了小区维修、建设等项目。但是，由于缺乏相应的监管，余下部分则成了小区一笔糊涂账。 旁观律师：是否退还，看双方约定取舍 业委会追讨被物管公司收取的停车费是否于法有据?成都律师何佳林认为，主要取决于双方此前有无相关约定。何佳林指出，虽然《物业条例》等规定公共场地收益的资金，物管公司可用于补充物业维修基金、管理费等，事实上，物管公司已向业主收取了物管费，这笔费用就包含了物管公司对业主的服务、管理费用。因此物管公司不能再将停车费据为己有。即使物管公司将该项资金用于小区建设或维修，也必须征得业委会同意和认可。否则，物管公司无论将该费用作何用途，都该无偿退还业委会。 相反，如果物管公司与业委会有相关约定，并按协定处置这笔费用，业委会就无权追回。何佳林因此认为，物业公司以《物权法》颁布前收取费用已用于补充自己运营经费、成本等的说法于法无据。 |
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