| 问题 | 租赁合同纠纷案件 |
| 释义 |
房地产开发公司（以下简称开发公司）将其拥有的一套商品房和住宅抵押给商业银行（以下简称银行），以满足贷款需求。此后，该开发公司租用了该商住楼。后来，由于无法偿还银行贷款，开发公司与银行协商，将商业和住宅楼抵消给银行，以偿还所欠贷款。取得商住楼所有权后，银行打算自行使用，因此向每位承租人发出书面通知，终止租赁合同。每个承租人都认为租赁合同尚未到期，并拒绝迁出。问题： 1。商业和住宅楼宇抵押后，开发公司租赁这些楼宇是否有效。银行是否有权终止租赁合同。在这种情况下，如果开发公司将租赁的商业和住宅楼抵押给银行，会发生什么情况。抵押权的设定不影响抵押人作为抵押物的所有人使用、占有、处置抵押物并从中受益的权利。抵押人出租抵押物，属于行使抵押物使用权的行为。即使抵押人转让抵押财产，根据担保法的规定，抵押人只需在未经抵押权人同意的情况下，向抵押权人和受让人履行通知义务。抵押人未履行告知义务转让抵押物的，根据《证券法》司法解释，转让不无效，但抵押权人在转让后仍可以对抵押物行使抵押权。因此，开发公司将商住楼抵押并出租的行为是有效的。由于抵押权是先设定的，租赁权是后设定的，根据《担保法》司法解释的规定，抵押可以解除租赁。银行转让建筑物所有权后，原租赁合同对其不具有约束力，银行有权终止租赁合同。如果开发公司将租赁的商业和住宅楼抵押给银行，由于租赁权在之前设定，抵押权在之后设定，根据《担保法》司法解释的规定，抵押不违反租赁。本行无权终止租赁合同 本案涉及的法律问题： 抵押与租赁相结合（合同法仅规定了“出售不违反租赁”的原则）。如果抵押权和租赁权同时存在于同一财产上，抵押权的实现是否会对租赁权产生影响取决于抵押权和租赁权的设定和生成顺序（I）抵押权优先，租赁权后（租赁权不得与抵押权对抗）。但先设定抵押权后设定租赁权的，在抵押权实现后，租赁合同对抵押财产的受让人不具有约束力。在这种情况下，如果承租人在抵押权实现后遭受损失，抵押人是否承担赔偿责任？根据相关司法解释，抵押人在租赁抵押物时未以书面形式告知承租人抵押物已经抵押的，抵押人应当承担因租赁抵押物给承租人造成损失的赔偿责任；如果抵押人以书面形式通知承租人财产已抵押，且抵押的实现给承租人造成损失，承租人应自行承担。（II）租赁先到，抵押后到（抵押不违反租赁）。根据《担保法》和相关司法解释的规定，当租赁权优先于抵押权设定时，抵押权的实现对租赁权没有影响。换言之，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效。需要注意的是，在实践中，为了避免因抵押物的实现而无法使用抵押物，一些借款人故意在贷款前将抵押物租赁给他们的亲友或其他他们可以控制的人（有时他们可能签订虚假的租赁合同），签订长期租赁合同。这样，即使在银行实现抵押后，抵押人也可以继续控制和使用抵押物。由于抵押物附有租赁权，在实现时很难改变抵押物的价格或获得理想的价格，这对贷款人（抵押权人）的利益非常不利。根据诚实信用原则，如果租赁财产抵押，抵押人有义务告知债权人抵押财产附带租赁权，以便债权人选择是否接受抵押。否则，给抵押权人造成的损失由抵押人承担。为进一步明确抵押人违反披露义务的责任，建议贷款人与抵押人签订抵押合同时，抵押人应在合同中承诺抵押物无权利瑕疵或附属于租赁权，并规定抵押人违约时的违约责任和损害赔偿 |
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