| 问题 | 无预售许可证签订的商品房预售合同是否无效 |
| 释义 |
一、背景知识：商品房预售是房地产开发公司的行为，即预售人将在建商品房预售给预购人，预购人支付部分房价或押金商品房预售合同是一种买卖合同。一般销售合同的标的物在合同签订中是否存在不受法律限制，特别是在物流运输高度发达、营销手段高效的今天，企业往往按照合同订单组织安排生产，即：，首先是合同，然后是合同产品。但是，对于房屋预售合同标的物——房屋，由于其自身和建设的特殊性，如房屋标的物价值大、建设周期长、开发建设行政许可、影响人民生活等基本条件，大多数国家也对房屋预售行为采取了更为严格的监管措施，如澳大利亚、日本、韩国在新加坡、马来西亚、中国、香港等国家和地区，政府一般规定预售条件，实行预售许可证管理，并对预售活动进行严格监管；当然，也有免费的方法，主要是在欧洲和美国的大多数国家和地区。预售条件相对宽松，未实施许可证管理。买卖双方通过律师协商预售合同，受《合同法》等法律的限制。无论是否开工，都允许预售新房。中国从一开始就对商品房的开发和预售采取了更加严格的管理措施。1994年7月通过的第44条规定了预售条件：商品房预售应当符合下列条件：（1）已缴纳全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2） 持有建设项目规划许可证；（3） 根据预售商品房计算，开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，已确定建设进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售收入必须用于相关工程建设。随后，建设部颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》也确定了商品房预售许可证制度。如《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当具备下列条件：（一）土地使用权出让金全部缴纳，取得土地使用权证书；（2） 持有建设项目规划许可证和施工许可证；（3） 根据提供的预售商品房，开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，已确定建设进度和竣工交付日期；（4） 已办理预售登记，取得商品房预售许可证；第二十四条房地产开发企业申请商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（2） 营业执照、资质等级证书；（3） 工程施工合同；（4） 预售商品房分层规划；（5） 商品房预售计划。第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以所收预付款1%以下的罚款。《城市商品房预售管理办法》进一步明确规定，未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。从上述法律规定来看，当事人在签订商品房预售合同时未办理商品房预售许可证的，该合同无效。如果开发商不符合“故意隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证”的条件，买方只能要求退还购房款。这种待遇是否保障了购房者的权益？这取决于具体情况。例如，当房价上涨，开发商想要占用增值利润时，他可以以未办理商品房预售许可证为由，要求确定预售合同无效。此时，是否可以办理预售许可证取决于开发商。如果有严格、严格的适用法律法规，就会纵容开发商的违法行为，支持开发商从违法行为中获利。以下情况就是这种类型。在似乎没有法律依据的情况下，购房者如何保护自己的权利 |
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