| 问题 | 变更房屋用途的租赁合同无效 |
| 释义 |
纠纷类型处理方式：出租人未办理变更手续，擅自变更房屋用途；① 租赁合同无效② 出租人在签订合同时向承租人隐瞒真实情况的，应当承担主要赔偿责任。出租人和承租人同意改变房屋用途并签订租赁合同① 一审开庭前，变更用途经有关部门批准，租赁合同生效② 在一审开庭前未经主管部门批准的，则有义务变更使用功能进行批准的一方应承担合同无效的主要责任。在申请租赁房屋的过程中，承租人可以自行改变房屋用途，但不影响合同的效力，出租人可以根据本合同要求承租人承担违约责任，消防出口等商业用途的租赁合同被认定无效，损失由各方承担。如果出租人未办理变更手续而变更房屋用途，租赁合同的效力关于出租人单方面变更房屋用途的租赁合同或出租人与承租人约定的租赁合同是否有效的分析，同事们有不同的看法，一些人认为它是有效的，另一些人反对它。王德德律师认为，对于该房屋租赁合同的效力，如果没有其他影响合同效力的情形，我们应该分析中国的法律、行政法规是否对变更房屋用途有强制性规定？如果有强制性规定，是否有影响合同效力的有效规范？1.中国的法律和行政法规对改变房屋用途有强制性规定。首先，根据我国“房地结合”和“房地合一”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能取决于所附土地的用途。《物权法》第140条和《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定，土地用途的变更须经有关行政部门批准。第二，房屋用途的改变涉及建筑物用途的根本改变，是关系到业主利益的重大事项。[2] 因此，《物权法》第77条规定，如果业主将住宅改为商业用途，他应遵守法律、法规和管理规定，并获得相关业主的同意。2.我国法律、行政法规对房屋用途变更的强制性规定是有效的规范。民法理论认为，违反强制性规定的法律行为不一定无效，强制性规定应分为禁止性规范和有效性规范。如果法律不否定法律行为的内容和结果，而只要求法律行为的外部条件，则是禁止性规范。例如，租赁合同应当登记和备案的规定是一项禁止性规范，但未能备案并不影响合同的效力；如果法律禁止法律行为本身及其内容的实现，则这是一种有效的规范，例如规定药品不得销售。违反这一规定将不可避免地导致合同无效。对于未经主管部门批准擅自改变房屋用途的行为，首先，如果被视为禁止性规范，房主的行为只能依靠主管部门的处理或处罚来纠正。如果在合同有效期内未被否认，房屋所有人将逃避应支付的国家土地使用权出让金，影响土地城市规划的分类管理，损害相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益。同时，这也是对其他合规运营商的不公平竞争。其次，由于消防、水、电等不同用途的房屋设计布局和程度不同，如果在不处理配套设施变更的情况下改变房屋用途，很容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，未经授权擅自改变房屋使用功能出租的行为是不可取的。我国法律、行政法规关于房屋用途变更的强制性规定，应当属于效力规范。如果双方违反此强制性规定，租赁合同将无效 |
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