| 问题 | 在这种情况下，转租合同有效吗 |
| 释义 |
被告王在县十字街租用了县商业综合公司的前室。租赁期限为2008年9月26日至2009年9月25日，月租金560元。合同明确同意未经许可不得转让。2009年4月17日，原告张某看到被告王某张贴的转让通知后，双方于4月19日晚协商达成协议。双方同意，被告王将租赁的十字街立面房间、房间内的一台电脑和一台空调的使用权转让给原告张，原告将向被告支付转让费2万元，其中包括5个月租金3000元。并就违约责任达成协议。后来，原告张在该房屋内进行了手术。同时，2009年4月17日，县商业综合公司在得知王某将该房屋转租的消息后，向他发出通知，称其私自转让该房屋，公司将终止合同，收回该房屋并收取违约金。在运营一段时间后，原告张因各种原因于2009年8月13日向法院提起诉讼。需要确认原告和被告之间签订的转让协议无效。被告返还转租费2万元，承担立面房间装修费2335元。被告在庭审中的意见大相径庭，调解失败。在本案审理过程中，对门店转租合同的有效性存在两种不同意见：第一种意见认为本案中王某与张某签订的门店转租合同无效。根据我国合同法第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”；“如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以终止合同。”。未经原出租人同意，转租合同无效，承租人擅自转租属于无处分权行为。同时，建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也规定，未经出租人同意登记转租房屋的，租赁无效，没收违法所得，并处罚款。在这种情况下，原租赁合同明确规定该房屋不得转租，因此王未经许可转租该房屋的行为应无效。第二种意见认为，王某与张某在本案中签订的店铺转租合同有效，应依法予以保护。中国法律没有规定未经出租人同意转租房屋无效。《合同法》第224条仅赋予出租人在未经其同意的情况下终止原房屋租赁合同的权利。虽然建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，未经出租人同意和登记转租房屋的，其租赁无效。但是，城市房屋租赁管理办法只是部门规章，不是法律、行政法规。其性质仅具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某与张某签订的门店转租合同不具备《合同法》第52条规定的合同无效条件。房屋租赁合同有效，应当依法受到保护。[点评]作者同意第一种观点。本案的关键问题是承租人是否有权在未经原所有人同意的情况下转租租赁合同？承租人擅自转租是否导致转租合同不可避免？我国《合同法》第五十二条对合同无效作出了明确、具体的规定：（一）当事人一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（2） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（3） 以法律形式掩盖非法目的；（4） 损害社会公共利益；（5） 违反法律、行政法规强制性规定的。在本案中，转租合同是在平等自愿的前提下订立的，这显然不符合我国《合同法》第五十二条第（一）项至第（四）项的规定。是否违反法律、行政法规的强制性规定？我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。”，“如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以终止合同“。该条款是否规定承租人无权转租？当法律如此规定时，其初衷是保护出租人的利益，给予出租人终止合同的选择权。为防止承租人未经出租人同意，擅自将租赁物用于转租利润，扰乱市场价格；防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。租赁合同的订立转让了租赁物的占有权、使用权和收益权，承租人以使用权和收益为目的取得租赁物。因此，在双方没有特别约定的情况下，承租人有权根据租赁合同取得租赁物后使用和收益，出租人不得不当干预。因此，承租人转租不仅是一种获取收入的方式，而且是租赁合同目的范围内的一种应有权利，不应被否定。有人可能认为，如果第三方对租赁财产造成损害，不利于保护出租人的利益。这种担心完全没有必要，因为出租人和承租人之间以及承租人和第三方之间存在合同关系。根据合同相对性原则，第三人对标的物造成损害时，第三人应当向承租人承担损害赔偿责任，承租人应当向出租人承担损害赔偿责任。这种情况与承租人因自己使用租赁物而对出租人造成的损害承担责任的情况没有实质性区别。此外，承租人转租租赁财产时，仅转让占有权和使用权，不影响出租人的所有权。由于转租，第三方可以更好地利用租赁财产，更大程度地发挥租赁财产的价值。既然转租在法律理论上是可行的，在实践中也是有益的，那么我们有什么理由否定它呢？因此，应当认为，出租人和承租人不转租租赁物时，承租人未经出租人同意转租租赁物，不属于擅自处分，而是合法行使收益权。转租合同应当是有效合同，只有出租人有权与承租人解除租赁合同。只有出租人和承租人明确约定承租人在租赁期内不得转租的，承租人才将租赁物转租，违反诚实信用原则，实质上是恶意的，属于违约行为，属于无权处分行为。出租人不会承认，转租合同是无效合同 |
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