| 问题 | 购房合同的八个“霸王条款”是什么 |
| 释义 |
霸王条款之一：对虚假宣传不负责任 例如，根据某房地产开发公司的商品房预售合同，甲方（开发商）在房屋及其相关事项上的广告和印刷品，以及签约前的文字、图片、模型、口头说明等本合同仅供邀请使用，不具有要约效力，以本合同内容为准。尽管法律对什么样的内容符合要约邀请以及什么样的内容符合要约条件没有非常明确的规定。但从广告法的内容来看，房地产开发商以渲染、广告等形式制作的广告内容应当真实合法，不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。因此，房地产广告的内容应视为合同的一部分，并应视为合同义务。但上述条款排除了开发商的商业广告成为要约的可能性，为开发商进行虚假宣传、欺骗消费者提供了便利。 霸王条款二：楼顶及外墙广告不受控制 按照开发商印制的商品房预售合同约定，楼顶及外墙的使用权不属于买受人。出卖人投资建设的屋顶、外墙广告权、俱乐部、休闲娱乐设施等经营性房地产和设施的权益属于出卖人。 事实上，根据《物权法》等法律，业主不得处分其合法享有的物业共用部分、共用设施、设备的所有权或使用权；使用上述物业、设备进行经营，须经有关业主同意，业主大会和物业管理企业。因此，开发商无权规定买受人无权使用楼顶和外墙。霸王条款第三条：车位归开发商所有。 例如，根据房地产开发商的《商品房预售合同》，小区内道路或场地占用的车位属于出卖人，出卖人有权出售和出租，买受人无权干涉。 根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地停车的车位，归业主所有。房地产开发商在合同中约定自己的道路使用权和车位使用权是违法的。如果乙方（买方）延迟支付合同价款，且在甲方（开发商）通知后30天内未能支付到期价款，甲方有权终止本合同。同时还规定，如果甲方延迟交付该商品房，而乙方在接到乙方通知后90天内仍未交付，乙方有权终止本合同。应该说，根据合同法，合同双方具有平等的法律地位。按时付款、按时交货是商品房买卖合同双方最重要的义务。因违反这两项主要义务而终止合同的通知期限，合同双方应当平等。但开发商在合同中规定，如果卖方在接到通知后30天内未收到付款，买方在接到通知后90天内未收到房产，合同可以终止。霸王条款第五条：罚差价翻倍是违法的。 根据商品房预售合同，乙方（买受人）应向甲方（开发商）支付逾期交房的违约金，违约金为每天20元，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交房日期起由乙方承担。同时，还规定，甲方或其委托人在履行商品房工程质量保修责任时有过失的，应承担以下责任：甲方按每延误一天10元的标准向乙方支付违约金。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但在上述合同中规定，买受人逾期按每天20元支付违约金，出卖人逾期按每天10元支付违约金，明显违反了民法通则和合同法公平原则。霸王条款第六条：违约金和定金如何选择，由开发商约定。 根据商品房买卖合同，乙方（买受人）将抵押资料提交银行审核，未经批准的，甲方（开发商）有权要求乙方在15日内一次性补足应付款，否则视为乙方违约，且甲方有权在合同终止后30日内解除合同并解除合同，乙方应将乙方已支付的房价退还给乙方，定金不予退还。同时，乙方按房价的1%向甲方支付赔偿金。 不难看出，这一霸王条款违反了《合同法》中“当事人双方约定违约金和定金的，一方违约时另一方可以选择适用违约金或定金条款”的规定。根据对上述合同内容的了解，如果买方违约，开发商可以没收定金并收取1%的违约金。根据某房地产的商品房买卖合同，房屋交付后90日内，双方应按要求准备材料，协助对方办理房屋产权过户手续，申领相关证明。但在选择开发商的违约责任不利于另一方当事人时，所有的选择都是空白的。 这种霸王条款的设定，意味着开发商不必承担在期限内履行合同的责任，也不必承担任何赔偿责任。无疑，这是一种不平等的合同，对购房者的权益保护极为不利。 霸王条款8：使用标准条款与非标准条款 如果合同附件与原合同或其他内容有冲突，以本附件为准。这意味着开发人员可以根据自己的格式合同排除非格式合同。 根据《合同法》，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本附件与原合同中的非标准条款或其他内容发生冲突时，以非标准条款为准。你知道吗 |
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