| 问题 | 中国有一个长期的土地租赁 |
| 释义 |
我国《合同法》规定，土地租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。因此，有人主张，土地使用权的租赁期限应当受到这一规定的限制，特别是对于有限的土地资源，如果租赁期限过长，过几年就难以确定租金数额。租赁期限过短会影响土地使用权承租人的投资、建设投资的回收和建设安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。在租金标准的确定上，可以通过市场租金评估体系建立科学的租金调整机制。事实上，土地使用权转让实质上是一种土地使用权租赁方式，只是几十年租赁权的一次性买断。因此，土地使用权的租赁期限不应限定为20年，而应参照租赁期限的有关规定。再看《关于规范我国国有土地租赁的若干意见》的规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期用地和临时建筑用地应当实行短期租赁，短期租赁期限不得超过5年；地上建筑物、构筑物建成后需要长期使用的，实行长期租赁。具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同一用途的土地出让最长期限。”可以看出，我国的政策规定，土地租赁的最长期限等于类似用途的土地出让的最长期限，已经超过20年。但该规定仅限于部门规章，尚未上升到法律层面，值得立法界进一步澄清。 需要注意的是，上述《关于规范国有土地租赁的意见》只规定了一级土地市场国有土地的租赁期限。虽然对以出让、划拨、租赁等方式取得土地使用权后的土地使用权租赁期限没有规定，但应当参照。国有土地长期租赁的具体期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同一用途土地出让的最长期限。 现阶段，我国存在大量擅自转让、转让、出租农民集体所有的非农业建设用地使用权的现象。根据现行法律，它仍然受到国家的严格限制。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权的行为往往被法院认定为无效。因此，在签订集体土地租赁合同取得企业经营用地时，必须谨慎，尽量规避相应的法律风险。《中华人民共和国土地管理法》对集体建设用地的出租有着较为严格的限制，具体体现在以下几点：农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农建设，符合土地利用总体规划，依法取得建设用地的企业，不得因破产、兼并、收购等原因依法转让土地使用权，综上所述，任何单位和个人进行建设，不符合集体土地使用权主体资格条件的，必须依法申请使用国有土地。现实中，土地承租人直接与集体土地村委会签订土地租赁协议的方式比较普遍，并不妥当。擅自出租集体土地的行为，由法院认定为无效。双方签订的《土地租赁合同》也因违反国家法律的强制性规定而无效。所以在这个过程中，如果你有什么不明白的，请打电话给法律咨询网。你知道吗 |
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