| 问题 | 市场上有什么样的住宅产品 |
| 释义 |
市场上有什么样的“住宅”产品？ 服务式公寓 本质：住宅 服务式公寓是指作为酒店管理、作为住宅建筑对待的公寓。可以看出，根据官方的定义，酒店公寓属于住宅建筑，土地分类为住宅用地，使用年限为70年。虽然提供了酒店管理服务，但本质上是住宅，属于现行限购范围。其实，很少有房地产开发的这类产品，这类楼盘绝对是非主流产品。 公寓式酒店 本质：酒店 公寓式酒店是指按公寓（单元式）划分，作为酒店建筑对待的酒店。公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或50年。 虽然增加了“公寓”一词，但它本质上仍是一家酒店。而且，按照规定，这类房产只有一张大的房产证，不能单独出售。整个物业只能由机构或公司投资，然后由专业酒店公司管理。由于产权属于事业单位或公司，我们当然不能把房子卖给个人。换言之，这种产品你我都没有机会。 公寓式办公室、行政住宅、行政公寓 本质：办公建筑 公寓式办公室是指单元式小空间分割、独立卫生设备的办公建筑。 公寓式办公的本质是办公楼。该地块属于商业用地，土地使用年限为40年或50年，但与一般办公楼不同，每层均设有公厕，公厕包括卫生间和厨房。所谓的行政住宅和行政公寓只是销售报表，没有任何明确的定义。他们和前面的公寓办公室没什么不同。 物业公寓、物业酒店 精髓：酒店管理公司统一经营、统一出租 本产品与以往产品不属于同一类。一般来说，产权式酒店的本质是，购房者的目的不是自己住，而是委托酒店管理公司统一经营和出租客房，从而获得客房的利润分红和酒店管理公司给予的一定期限的免费入住权。 类似住房有哪些优点和缺点？ 优点 价格低廉。它比同一区域的同品质住房越来越便宜，尤其是在“单套不得低于150平方米”的规定出台之前。 不限购。在限购城市，可以成功吸引大量的目标群体。不断飙升的房价和限购令迫使部分刚性需求和投资者转向楼市，进而催生了这一市场的非理性繁荣。一些住宅项目位于非常好的位置，特别是在商业中心等市中心地区。这不是普遍性的，只能从具体项目的角度来讨论。劣势不能解决，没有学区。这对首次置业者有影响，但对第二次置业者或投资者影响不大。尤其是单套面积控制后，公寓写字楼项目纷纷走“高端”路线，因为单套面积已经存在，而之前的刚性需求策略将受到极大的压制。换言之，现在能买到公寓式办公产品的人，往往不需要考虑安家。水、电、煤和房产都很贵。水、电、煤价基本上是居民楼的2.5-3倍，物业费因项目而异。交易税很高。主要原因是转让增值部分的税率与一手购房者的购房税率相差不大，而转让的税率则由购房者承担，这当然在一定程度上抑制了房价。生活舒适度差。它主要涉及三个方面：户型设计、居住环境、商住是否混搭。以往同类住宅产品大多采用中央核心筒的小户型设计，因此户型不舒适；小区很可能只是一栋或几栋楼下面有商场，因此没有良好的小区环境；商住混居是普遍现象。当你带着蔬菜坐电梯时，站在对面的人很可能是一个西装革履的上班族，这就带来了很多居住问题。 当然，随着公寓户型的扩大和产品定位的提高，目前的住宅产品不断“住宅化”，而上述缺点在很多项目中几乎不存在（只有商住混搭无法完全避免，在高端项目中也是如此）。 日照条件。目前，住宅楼的日照标准执行得越来越严格，基本没有可钻的余地，但住宅项目不需要阳光审批。因此，无论住宅项目看起来多么漂亮，开发商都不会为你考虑阳光问题，销售人员也不会向你提及。需求能否满足，取决于你自己的现场判断。 商业用地的使用年限只有40-50年，《物权法》没有规定自动续期。关于这一点，法律专家进行了大量的讨论。作为普通市民，我们不知道。与住宅用地相比，有几点是明确的： 住宅用地到期后，会自动续期。只是说到期后不能收回，不是说不需要钱； 如果说为了保护公民的基本生存权，住宅用地只收取少量的出让金，而商业用地必须按照商业逻辑运作，应该收取更高的费用，那么什么是拥有多套房子的业主？ 显然，多户住宅的保护功能已经不复存在。实际上，它是一种投资性房地产，与商业地产是同一回事。这是一个稳定的问题。因此，我对商业用地将来要交高额土地出让金的想法持保留意见。可能是糊的。价格上涨缓慢。住房早已不仅仅是居住的意义，更是最直接、最迫切的购房需求。然而，纵观以往的价格走势，不难得出这样一个结论：住宅楼的价格上涨速度快于住宅楼，这对住宅楼是致命的打击。“准住宅”值得买吗？这个问题太主观了，每个人都有不同的看法。一方面，通州的商住楼限购仍在进行中，这可能不是个案；另一方面，商住楼限购越来越严，在一定程度上增加了其稀缺性。对于这类住房的建议是：你应该选择目标。 在一个好的位置买一个管理良好的房子。好的地理位置总是稀缺的。 在中央商务区购买管理良好的小型房屋。中央商务区保障房需求旺盛，而小户型保障房未来不太可能出现，这必然推高现房的估值。 买一套暂时处于贬值状态的房子。由于居民楼长期“不受欢迎”，实际上，在一些地区，存在不少被低估的居民楼，这就需要有足够的眼光和勇气。事实上，限购事件已经给人一个强烈的信号，住宅楼也可能成为稀缺产品。衡量住宅价值的最佳量化标准无疑是租金。住宅价格的降低为业主获得更高的租金回报率提供了可能。 如果我们考虑自住，选择居住建筑作为改善型住房（更大、更舒适、位置更好），那么除了上述因素外，还应该更仔细地考虑社区的管理、规模和景观绿化。 原则上，首次置业者不建议购买住宅产品（限购150平方米以下，其实不可能再买新房，而且只能买二手小房子），因为毕竟有户籍等刚性因素，高房价等等。但如果你因为这些限制而坐立不安，你必须做出自己的判断。 坚决避免管理混乱、户型不合理、居住不舒适的住宅产品。 以上建议仅适用于一二线城市。只在
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