| 问题 | 房屋产权发生变化，如何保障承租人的权利 |
| 释义 |
房屋承租人的优先购买权，是指房屋出租人要出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人行使优先购买权的，应当在出租人履行通知义务后15日内明确购买，否则视为放弃优先购买权。此外，有房屋共有人优先购买、出租人将房屋出售给近亲属、第三人善意购买租赁房屋并办理登记手续三种情形的，承租人无权行使优先购买权。 原所有人在出售房屋时未在合理期限内通知承租人，在同等条件下侵犯承租人优先购买权的，承租人可以要求原所有人承担由此造成的损失，但承租人不能主张原业主与新业主签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》规定，“买卖不违反租赁”是指租赁期间租赁物的权属发生变化，不影响租赁合同的效力。租赁期间租赁房屋权属发生变化的，承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。出租人未将房屋出租的事实告知善意买受人的，应当赔偿买受人损失。（1） 拆迁费又称拆迁补贴，因拆迁造成承租人损失的，应当根据实际情况予以补偿。搬迁补助可由被拆迁人与承办人协商解决，也可由被拆迁人直接补偿承租人。或者按照国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁安装费用。 （2）临时安置补助（过渡费） 拆迁前经协商可以安排另一房屋作为经营场所的，临时安置补助可适当补偿。不能作为经营场所的，按照实际损失赔偿。一些地方规定，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。（4） 因拆除非住宅房屋而停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”因此，承租人因拆迁停止生产、经营的，承租人有权要求相应的赔偿。《合同法》第223条第（1）款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改良或者增加其他物项”，承租人改良或者增加的物项主要体现在房屋的装修和附加设施上。承租人与被拆迁人对该项改造、增设有约定的，按约定处理；没有特别约定或者约定不明确的，应当向承租人支付该部分的拆迁补偿金。（6） 补偿区位差异的区位有两种：房屋区位和土地区位。有人认为拆迁时房屋和土地的位置差应该补偿，但这是对位置的误解。以动产房为例，当房屋搬到不同区域时，房价是不同的，但房屋本身没有变化，只有土地的位置发生了变化，即房屋的位置来自土地的位置，所以拆迁补偿中的位置是指土地的位置，房屋位置和土地位置之间的差异不需要补偿。 房屋产权变更后，如果承租人遇到租金上涨等不合理待遇，可以委托专业律师帮您处理。有关房屋产权变动及租客权益维护的更多信息，请访问律师网找个专业律师给你详细解释一下。律师推荐：北京律师、浙江律师、深圳律师、江苏律师 |
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