| 问题 | 房屋租赁合同纠纷的解决 |
| 释义 |
处理房屋租赁合同纠纷是合同法的一项基本原则。但是，当事人可以依照合同或者法律享有解除权，从而摆脱合同的束缚。在房屋租赁合同中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，有下列情形之一的，双方均有权解除合同：1。租赁房屋存在使承租人无法使用的瑕疵（包括财产、权利瑕疵），或者承租人利益受到重大影响，或者在一定期限内不能取得租赁房屋使用收益，或者不能实现合同目的的，承租人可以解除合同由于租赁房屋的损坏而无法实现。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的原因致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者拒绝支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失而不能达成合同目的的，承租人可以解除合同合同。《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人安全、健康的，即使承租人在签订合同时知道租赁物不合格，也可以随时解除合同。《合同法》第233条规定，仅限于财产瑕疵，财产瑕疵危及承租人的安全或者健康。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，无论是财产瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，承租人都可以要求解除合同。承租人因租赁房屋的瑕疵主张解除合同的，应当符合下列条件：（一）阻碍承租人使用收益的障碍必须严重。但是，出租房屋与承租人有特殊利害关系的，即使障碍不严重，也应当允许承租人解除合同。（2） 出租人不得在通知期限内进行修理。但是，如果无法修理或者有可能但与承租人没有利害关系，可以不经通知终止合同。根据《合同法》第233条的规定，合同可以随时终止。但需要注意的是，前提是租赁房屋的瑕疵已经达到危及承租人（包括共同居住人）安全或者健康的程度。在这种情况下，即使承租人在签订合同时知道出租房屋存在瑕疵，也不影响合同的解除。这不同于一般的合同解除规则，其立法理由是绝对保护人民的生命健康。本条作出了相反的解释，即租赁房屋的缺陷不会危害承租人的安全或者健康，并且在订立合同时承租人已经知道该缺陷的，承租人不得要求解除合同。2出租人的撤销权。包括：（1）承租人违反约定方式，或者不按租赁房屋性质使用租赁房屋收入的。《合同法》第219条规定：承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物灭失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。（2） 承租人迟延支付租金，未在催交期限内支付的。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。（3） 承租人未经出租人同意，将出租房屋转租给第三人。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三。双方均有权终止合同。双方可随时解除房屋租赁合同。《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为无限期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人。实践中，房屋租赁合同解除引发的纠纷较多。在处理此类纠纷时，应注意：1。当事人有约定的，以约定为准；没有约定的，只能依照法律规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。2合同的解除不是因满足解除条件而自然发生的，而是由解除权人行使。在这里我们需要区分合同终止和有终止条件的合同。前者因法定条件或约定条件的实现而享有成立权，其效力是实际行使解除权所必需的；后者因约定（非法定）条件的实现而自然具有合同消灭的效力。根据《合同法》第九十六条的规定，合同解除权应当以通知的方式行使。但是，这并不妨碍它以诉讼的方式行使，因为起诉本身可以被视为一种通知。
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