| 问题 | 房屋租赁纠纷及装修费用处理原则 |
| 释义 |
老百姓的装修一般是指装修。建设部颁布的《建筑装饰装修管理条例》第二条规定，建筑装饰装修是指利用装饰材料对建筑物、构筑物的内外部进行装饰，使建筑物的内外空间得到充分利用的工程建设活动建筑物、构筑物符合一定的环境质量要求。但实际中的装修范围比上述范围要广，大致可以分为三类：一类是简单的装修行为，指承租人在不改变房屋结构和功能的情况下，使用装修材料对出租房屋内外进行装修的工程建设活动；二是以房屋结构和功能改造为目的的改造；三是以增加房屋面积为目的的扩建（严格来说，已不是装修行为，但在实践中可以与装修一并处理）。另外，装修也可分为可拆卸装修和不可拆卸装修（指装修与房屋客观上不能分离，或不拆除不能分离，或可以强行拆除，但会大大降低装修的经济价值，或分离成本过高，等等）。目前，关于出租房屋装修纠纷的主要观点有：一是装修应当按照不动产附随原则的规定处理，装修的所有权应当归房屋所有人所有；二是：，装修问题的处理不存在依附问题，房子也没有因为装修而成为另一个新生事物；三是适用民法上的不当得利返还原则；四是根本不存在不当得利，更不存在返还；五是不考虑主观因素，只适用物权原则，取得财产的一方应给予对方补偿；六是租赁合同是法律上的债务关系，装修只应按债权原则处理；五是物权折衷原则原则上应采用债权实现公平。第一，不可移动装饰的性质及其归属（1）不可移动装饰的性质。出租房屋中的不可移动装饰应当是传统民法理论的补充，即动产和不动产的附着形式。增值是指不同所有者的事物结合在一起形成一个不可分割的事物的客观现象。添加剂包括混合、粘合和加工。附着物，是指一个业主的财产附属于其他业主的财产或者与其他业主的财产相结合而形成的新财产。新物业不能与二者分开，除非拆除，否则分开二者要花很多钱。因此，不能拆除的装修是不动产和动产的附着形式。（2） 传统民法理论认为，不动产装修的所有权应当由不动产所有人取得，这是不动产物权的原始取得，不动产所有人因附着而丧失了动产的所有权。但是，我国《民法》和新《物权法》都没有增加规定。根据物权法原理，物权的取得应当来源于法律的直接规定。由于我国法律没有关于加成的规定，不宜直接运用加成理论来明确装修的权属。《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：非财产所有人使用他人财产增加从犯，财产所有人同意增加从犯，并约定归还财物时如何处理附属物，按约定处理；没有约定，协商不成的，可以撤除的，可以责令撤除；不能撤除的，也可以转给物主；造成财物损失的，任何人遭受损失的，应当承担赔偿责任。这一规定不同于传统的加法理论。附随理论是一种财产取得制度，是排除约定之外的一种法律规范。附随一经增加，其所有权直接属于房地产所有人，附随理论是一项强制性规定，不考虑当事人的主观意愿（无论是善意还是恶意，无论房地产所有人是否同意）。第八十六条不只是约定优先权，而且仅限于取得产权人的同意。目前，法院解决装修所有权问题的办法是适用第八十六条的规定。根据第八十六条的规定，出租人约定的装修在租赁期内仍应归承租人所有。租赁期满后，可拆卸部分由承租人拆卸，有协议的，不可拆卸部分按协议拆卸。如果没有达成协议，是否补偿折扣的问题就会牵涉其中。第二，承租人请求权的性质。合理地说，承租人的请求权属于不当得利返还请求权。所谓不当得利，是指人们在没有法律依据的情况下获得利益，使他人遭受损失。它包括三个要件：收受财产利益；给他人造成损失（损害）；没有法律依据（没有法律理由）。根据这一理论，出租人因附着物取得装修材料所有权是获利，而承租人丧失材料所有权是损失，出租人的收益没有法律依据，因此承租人只能要求返还不当收益，并要求出租人折价赔偿。
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