| 问题 | 租房前如何办理住房抵押贷款 |
| 释义 |
案例介绍： 2011年6月，刘某向张某借款20万元，抵押其一处房产（价值30万元），并在房地产管理部门登记。2012年3月，刘先生将房屋出租给孙先生，双方签订了房屋租赁协议，租期为3年。签订协议时，刘先生并未告知孙先生该房屋已抵押给张先生。2014年6月，刘先生借了张先生的20万元，到期无法偿还。随后，张先生通过拍卖机构将房屋出售给赵先生，并办理了房屋过户登记手续。赵某取得房屋所有权后，要求孙某腾出房屋。孙某拒绝搬走，并以“出售不违反租约”和“优先购买权”为由，要求继续租房，直至租期届满。赵某不同意，于是双方诉至法院。分析： 在本案中，孙的说法是站不住脚的。《合同法》第229条规定“租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同效力”，即“出售不违反租赁”；第230条规定“出租人出售租赁房屋的，应当有合理的权利”在同等条件下，承租人有优先购买权。但是，本案不适用合同法第229条和第230条的规定。孙某应按照赵某的要求腾出房屋，并赔偿赵某的经济损失。 首先，本案房屋抵押权在先，办理抵押登记备案手续。根据《担保法解释》第六十六条第一款的规定，抵押人出租抵押物的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。赵某通过拍卖取得房屋所有权，即实现抵押权人张某的抵押。由于房屋是先抵押后出租的，赵某作为房屋的受让人，不受刘某与孙某房屋租赁协议的约束。其次，关于承租人的优先购买权，《合同法》第230条规定，出租人出售出租房屋时，承租人在同等情况下享有优先购买权。但本案并非出租人刘某出卖房屋的情形，而是抵押权人张某行使抵押权实现债权的行为，不等同于刘某出卖房屋的情形，故其承诺购买房屋承租人孙某对该房屋也没有优先购买权。 本案中，孙先生先租刘先生的房屋，刘先生后抵押其房屋的，根据《担保法解释》第六十五条的规定，抵押人将租赁物抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人继续有效。因此，赵某要求孙腾的房子作为房屋的受让人无法支持。但赵某享有租赁合同期满前收取租金的权利。赵某取得房屋所有权后，孙某应将租金支付给赵某，而不是原出租人刘某。以上是小编为您整理的相关知识。相信通过以上的知识你已经有了一个大致的了解。如果你的情况更复杂，法律咨询网还为律师提供在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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