| 问题 | 承租人优先购买权的合理期限是多久 |
| 释义 |
承租人的优先购买权必须在合理期限内行使。我国现行立法虽然对承租人优先购买权的行使有一定的规定，但并不完善。（1） 租赁合同是房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。（二）租赁期间，出租人将租赁房屋出售给第三人。需要注意三点： ①仅限销售。房屋由出租人捐赠、交换或者征收、没收后出售的，承租人没有优先购买权。（2） 房屋抵押时，出租人与抵押权人约定折价出售出租房屋偿还债务，承租人有优先购买权。需要注意的是，只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）的购买条件相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突。因此，无论抵押权设定在租赁合同订立之前还是之后，承租人都具有优先购买权。（3） 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前5日通知承租人，承租人有优先购买权，可以提价购买。承租人不参加拍卖的，视为放弃优先购买权。（3）承租人能够满足出租人与第三人约定的买卖条件。即承租人的购买条件（价格、付款方式、担保）不得低于第三方。（四）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。（一）一般情况下，承租人应当自收到通知之日起15日内行使优先购买权；逾期不行使的，视为放弃优先购买权。（二）承租人拍卖租赁房屋的，应当自收到通知之日起5日内行使。如何确定承租人行使优先购买权的合理期限。我国《合同法》第230条只规定出租人应当在出售前的合理期限内通知承租人，但没有具体期限。《国务院城市私人房屋管理条例》（已废止）第十一条规定，房屋所有人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人。 优先购买权行使期限的长短，体现了保障承租人生活安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全的价值衡量。出租人提前三个月通知承租人的规定与日益快速的房地产交易背道而驰。出租人履行通知义务后，约定承租人优先购买权的期限。第三条规定，承租人在出租人履行通知义务后十五日内未明确购买的，承租人在十五日届满后主张优先购买权的，人民法院不予支持。由此可见，出租人履行通知义务，承租人在收到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，出租人不履行告知义务的，承租人的优先购买权也将在出卖人房屋期满一年后消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使权利，也有利于维护出租人与第三人之间交易秩序的安全。 规定了出租人履行通知义务后承租人优先购买权的期限，第三条规定，承租人在出租人履行通知义务后15日内未明确购买，租赁期满后承租人主张优先购买权的15日，人民法院将不予支持。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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