| 问题 | 买回原价房有没有法律依据 |
| 释义 |
回购权是以出卖人的回购意图为基础的债权，不同于优先购买权。卖方可以行使回购权。卖方的继承人和回购权的受让人也有资格行使回购权。回购权债权人可以代位行使回购权。回购权的基本效力是买受人可以返还原标的物的价款和相关费用；买受人可以返还其收到的标的物，转让标的物的所有权；不能返还的，应当另行处理。同时，买方还要对缺陷承担特殊责任。回购权是否对抗第三人，可以根据具体情况确定。现以以下案例为例进行简要分析。2005年8月，由于儿子上大学时急需用钱，老张以20万元的价格将80平方米的房子卖给了小王，并约定如果老张要求4年内赎回，小王应无条件赎回。之后，双方于同年9月6日办理了产权过户手续。2008年，老张要求赎回，但小王坚决不同意。于是老张起诉法院，要求法院判决小王退房。二是一审法院认为，合同约定的“赎回”是回购权和合同权利，老张主张的“返还”是物权请求权。纠纷房屋已登记为小王所有，故老张不具有纠纷房屋的物权。因此，老张要求小王退房没有法律依据。因此判决驳回了老张的诉讼请求。（1） 本案的关键在于我国法律对回购价格没有约定，对回购权也没有规定。因此，很难认定其为原价赎回。本案存在法律漏洞和合同漏洞，应予以填补。即使一审法院的意见成立，其程序也严重违法。根据最高法院第三十四条关于民事诉讼当事人请求权性质的规定，人民法院可以根据最高法院第三十五条关于民事诉讼当事人请求权性质的规定，限制民事诉讼的效力如果一审法院认为老张的一审诉讼请求是错误的，即他所主张的法律关系的性质是错误的，应当告知老张可以变更请求。但一审法院在不履行解释义务的情况下直接驳回了该案，违反了上述法律的规定，是严重违反程序的行为。 2一审法院认定老张“返还”房屋的请求权为物权，不仅违法，而且与司法实践不符。 3，老张的主张符合法律，应该得到支持。（2） 在法律漏洞的情况下，本案应当按照民法解释学的原则予以填补。从本案的具体情况来看，可以按照习惯法和比较法的方法填写，老张的主张应予支持。具体原因如下： 1。2005年8月，老张因急需用钱，以20万元的价格将纠纷房屋卖给小王，并约定，如果老张一审需要在4年内赎回，应无条件赎回。因此，双方都履行了合同义务。现在一审中，老张主张4年内回购房屋的权利，并要求对方返还房屋，这完全符合合同约定。回购权，由于我国法律没有明文规定，只能纳入隐名合同。按照回购的民俗，买主即原卖主应承担退货价格及相关费用。关于回购权的性质，各国的立法和理论都不尽相同。有三种观点：撤销权、债权权或物权。第一，撤销权。该理论否定了回购是一种特殊的业务，认为回购只是买卖合同的解除。因此，卖方的回购权只是解除合同的权利。例如，法国《民法典》第1659条将回购权界定为“出卖人保留在返还基价和法律规定的各项费用的基础上，续期取得出售标的物权利的条款”，属于“买卖的取得和终止”一章。日本《民法典》第579条明确规定，“房地产出卖人可以按照与买卖合同同时签订的回购特别合同，返还买受人支付的价款和合同费用，终止房地产买卖。”第二，债权理论。根据这一理论，回购是一种特殊的业务。虽然回购是在原有业务的基础上进行的，但它属于其他业务，而不是原有业务的一部分。出卖人的回购权利是以当事人约定的停止条件为基础的，即出卖人表示回购意向的，转售生效；出卖人在一定期限内未表示回购意向的，该条件不履行，转售不生效。《德国民法典》（第497条）采纳了这一点。第三，物权取得理论。奥地利民法采纳。根据《民法典》第1067条和第1068条，回购权仅限于出售不动产。未经登记，仅具有债权效力。但根据《民法典》第1070条和第1079条的规定，它对已登记的回购权具有物权效力，即因出卖人有回购意图，可以请求第三人交出标的物。我国现行法律（无论是《物权法》还是《债权法》）都没有规定回购权，更不用说赋予登记的回购权以物权效力，基于物权法定主义原则，物权取得理论是站不住脚的作为买卖合同的解除，当事人不能单独约定回购价款，而只能约定双方返还，具有轻微的刚性效果。回购被界定为转售的，赋予回购权债权性质的，当事人可以约定回购价款，没有约定的，适用法律规定，而回购权的适用更为恰当，灵活性更能体现民法意思自治的本质，因此债权说优于撤销权说。这也是中国许多数学家的观点。（3） 回购权是一种形成权，其行使必须有期限。一般认为，回购权的期限应当由当事人约定，但当事人约定的期限不得超过法定期限。买受人意思表示到达买受人时，回购即生效，买受人与买受人之间将产生不同于原买卖合同的新的债权债务关系。回购是以卖方的回购意向为停止条件，由买卖双方签订的再销售合同。回购权是卖方所拥有的债权，它不同于回购权和优先购买权。回购权以出卖人的回购意图为生效条件。回购合同生效后，买受人有返还原标的物价款、原销售价款和买受人为改善标的物所支付的费用的义务；买受人有恢复标的物、转移标的物所有权的义务，但这并不剥夺权利买受人有权完善标的物，实行依法处分。因此，回购权制度对于充分发挥财产的效力，加速民事流通，满足当事人的特殊需要，充分体现意思自治原则，具有特殊的价值。此外，回购权能否对抗第三人，还应视具体情况而定。 综上所述，由于回购时双方尚未就价格达成一致，因此通常由买方即原卖方承担返还价款及相关费用，并将房屋返还给原卖方。你知道吗 |
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