| 问题 | 签订购房合同中的问答 |
| 释义 |
1、 关于房地产抵押贷款购房问题：开发商将房屋出售给消费者后，将房屋全部抵押给银行贷款是否合法？ 律师回答：律师建议购房者到房产所在地的房产管理部门查询抵押登记。经查实，开发商已为买受人购买的房屋办理了抵押登记手续，且抵押行为是在买受人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在征得买受人书面同意的情况下，才能将该房屋作为抵押物转让给买受人抵押权人（即贷款银行），否则，转让行为无效。在这种情况下，买受人与开发商签订的商品房买卖合同无效，买受人有权要求开发商退还已付购房款并赔偿利息等损失。据有关部门介绍，经核实，开发商的抵押行为是在买受人与开发商签订商品房买卖合同后，买受人可以要求开发商承担因房地产抵押造成的损失，如买受人未按期办理产权证等商品房买卖合同的规定。当然，由于买受人与开发商在签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的预期权益，此时，开发商无权以自己的名义将房屋抵押。因此，购房者可以要求开发商限期解除房屋抵押权。否则，可以要求开发商承担侵权责任并赔偿经济损失。第二，关于“不可抗力”购房问题：如何认定购房合同中注明的“不可抗力”，如何正确理解“不可抗力”的法律含义？ 律师的回答：作为购房合同中的免责事由，“不可抗力”必须符合法律的明确规定，不能凭自己的主观想象来推断，否则，就忽略了我们应承担的相应法律责任。在当前的房地产交易中，开发商通常会根据不可抗力条款将以下项目列为免责项目：1。施工中遇到的异常困难和重大技术问题不能及时解决。市政配套审批及安装延误。事实上，开发商所提到的这两种情况，并不具备法律规定的不可抗力的三个必要条件，即不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。简单分析一下，开发商在建房前就可以预见到施工中遇到的困难和技术问题。即使不能克服，也是开发商在建房过程中需要承担的风险，不能将这种风险转嫁给购房者。同样，市政配套设施的审批和安装也具有一定的程序性。开发商应能在初始总体规划中预见批准和安装期。如果延误是政府行为造成的，也是开发商在房地产开发过程中可以预见和承担的风险，不能将这种风险转移给购房者。第三，关于面积缩水的购房问题：我在房地产展会上看到一套房，但我怀疑这套房的面积缩水了。请问：我该怎么办？ 律师的回答：购房合同等文本中提供的房屋面积数往往只是“预计面积”，而实测面积只有在房地产完工后才能告知购房者，因此此时无法确定是否存在面积欺诈行为；如果买受人取得了产权证，产权证上标明的实测面积是由北京市国土资源和房屋局认可的法定计量单位确定的，一般不会出现面积欺诈。然而，测量结果中存在一些误差。买受人对房产证上标明的面积有疑问的，可以向法院提起上诉或者申请仲裁。就现行法律法规而言，该区域的复测只能由法院或仲裁机构提交，测量单位一般不接受个人和其他组织的复测要求。第四，关于共享面积的购房问题：开发商能否将共享面积出售给个人？这种行为合法吗？律师回答：首先，我们需要了解什么是共享区域。共享区域是所有所有者都有权使用的区域。根据《商品房销售面积和共有公共建筑面积计算中共有内容的规定》，共有三类公共设施（楼梯、大堂、公共大厅、走廊、走道、公厕、电梯、给排水管道、加压水泵、公共天线、阳台、，消防器材等）和住宅公共设施、公共场所（场所）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、自行车房等）。开发商无权将共享区域出售给个人。从法律上讲，共有面积属于业主共有，而不是共有。如果开发商将共享区域出售给个人，这是违法的。消费者可以起诉开发商，有权退房或退房，并要求开发商赔偿。五、关于虚假广告购房问题：购房时，如何解决开发商广告与实际交房不一致的问题？而据说这种情况在目前的北京楼市中非常普遍。律师的回答：开发商的广告是要约邀请。根据《合同法》第十五条的规定，要约邀请是期待他人向自己发出要约的意思表示。发出的价目表、拍卖广告、招标广告、招股说明书、商业广告为要约邀请。而开发商做广告，其用意只是通过广告吸引购房者，先启动自己的购房意向，然后再讨论具体销售合同的内容，所以广告并不具有合同的效力，当然对开发商没有约束力。因此，笔者希望广大读者如果在签订购房合同时以广告为标准，可以在购房合同中签订补充协议，要求开发商在广告中的承诺写入合同，或者作为合同附件，明确权利和义务双方的义务。只有这样，才能保证自己的权益在购房中不受损害。6关于补充条款：我买了一套房子并付了定金。当我准备签合同时，开发商不允许我在合同中增加补充条款。我该怎么办？律师答：商品房买卖合同应当是双方平等自愿签订的合同。对于开发商不同意购房人在合同中签订补充条款的行为，购房人根本不能购买其开发的房屋。但由于部分购房者在交定金时，没有与开发商在认购书上作出“如果双方因商品房买卖合同条款无法达成协议，购房者有权退房，开发商应全额退还定金”的约定，购房者在交纳定金后，开发商不同意买方在合同中签订补充条款，买方往往比较被动。因此，建议购房人在交纳定金前，应要求开发商出示商品房买卖合同文本，与开发商协商修改条款或补充条款，并在就商品房买卖合同及其补充条款达成协议后交纳定金约定，或在交纳定金时与开发商在认购书上约定上述内容。7关于精装修的条款：未来精装修的房子会越来越多，毛坯房会逐渐退出市场。那么如何才能顺利签订购房合同中的精装修条款呢？律师答：现行商品房买卖合同中的附件3是关于装修和装修标准的约定。然而，附件三只是简单约定了外墙、内墙、卫生间等简单工程，而很多细节关于装修材料的品牌、颜色、施工工艺等都是空白？没有明确的协议？不能满足购房者对精装修房屋的明确要求。因此，律师建议，买受人应将所购房屋（室内外）的所有装修工程名称、品牌、价格标准或相应档次、颜色、规格、位置、施工工艺等详细、清晰地记录下来，作为合同的补充条款。装修标准应在合同中严格约定，其中
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