| 问题 | 二手房能卖吗 |
| 释义 |
1、 二手房能买卖吗？ 一直以来都有当事人因为房子还没完工，生产证也没发，担心房子能不能买卖。即使签订了销售合同，是否会因为违法而失效？其实，我们通常所说的“房屋限转让”是指房屋转让不能像往常一样到交易中心登记的通知，至于买卖合同的法律效力，则没有效力。上海市高院曾在一份书面意见中指出，转让合同不应仅仅因为出卖人未取得房地产权证就被视为无效。出卖人虽未取得房地产权属证书，不享有房屋所有权，但按照买卖合同享有债权，债权转让权是法律赋予的。因此，限制期房转让的政策并不影响买卖合同的效力，它只是一种不转让债权的权利，只是一种通知登记。二是今后买卖二手房时应注意哪些问题即使买受人违约，也可以向法院申请强制过户。其实，这是一个很大的误会。公证或律师见证只是合同是否违法、是否为当事人真实意思的第三方证明。它不能对合同的未来履行起任何约束作用。违约与否是不可避免的。（2） 与谁签订合同最保险？ 期房交易通常有两种交易方式：一种是买卖双方直接与开发商办理更名手续，即买受人直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，第二种是买卖双方签订合同，称为买卖合同，但实质上是债权转让合同，这是目前市场上最常见的交易方式。（3） 注意债权转让的通知。买受人与出卖人签订合同的，应当先确认出卖人是否已付清到期房款，然后将出卖人在合同中的全部权利转让给买受人。同时，出卖人需要向开发商发出债权转让通知，因为法律规定债权转让通知必须发给债务人，否则对债务人没有效力。为防止出卖人在与买受人签订合同后将房屋出售给他人，导致买受人预期房地产失败，买卖双方可以约定，出卖人应当将与开发商签订的预售合同和发票原件交给中介公司或中介公司律师事务所进行妥善保管，这样可以最大限度地避免房屋二次销售的发生。（5） 如果卖方当时拒绝出售，买方该怎么办？ 如果卖方在拿到小产权证后拒绝出售，买方此时该怎么办？除了按合同追究违约金外，还有其他保证吗？根据《合同法》规定，买受人有权要求出卖人继续履行合同，即要求出卖人将继续出售的房屋交易过户给买受人，因为继续履行也是一项重要的违约责任，它与违约金齐头并进，可以当场索赔同一时间。（6） 应尽早了解税费负担。按照未来房屋交易的正常交易流程，开发商先将房屋所有权转让给卖方，再由卖方将房屋所有权转让给买方。在这个环节，房屋交易两次后，契税征收两次（买卖双方各缴纳一次），营业税征收一次（卖方缴纳一次）。如果买卖双方事先没有约定纳税义务，很容易引起纠纷。如果约定的税费由买受人承担，而出卖人只需要一手价，那么买受人必须准备好比普通二手房多交税费。综上所述，二手期货房也可以买卖。但是，由于这段时间房子还没有完工，生产证明还没有出具，购房的法律风险相对较大。因此，小编建议，想买二手期货房的人要慎重考虑。以上是小编为您整理的相关知识。相信通过以上的知识你已经有了一个大致的了解。如果你的情况更复杂，法律咨询网还为律师提供在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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