| 问题 | 买二手房的原则是什么 |
| 释义 |
首先，从契税征收方式来看：按基准税率征收交易总额的3%。购房人首次购买面积在90平方米（含90平方米）以下的普通住宅的，按成交总额的1%支付。购房人首次购买面积在90平方米以上的普通住宅的，按成交总额的1.5%支付。当然，首次购房和普通住宅可同时享受优惠，契税优惠按个人计算。买受人购买的房产为非普通住宅或者非住宅的，买受人应当支付交易总额的3%。其次，从增值税的征收方式来看：增值税的名称是在今年5月“营改增”后命名的。它最初被称为营业税。 过去营业税的征收分为几种情况：普通住宅5年以下按房屋总价的5.6%征收，5年以上（含5年）免征；非普通住宅5年以下按房屋总价的5.6%征收五年以上的，按房屋总价与购房款差额的5.6%收取五年以上（含五年）的费用。正是因为有了这项房产营业税征收满五年免征的规定，符合条件的房子才会把“满五”作为公示的优势之一。但“营改增”后，五年期改为两年，营业税也改为增值税。根据新规定，个人销售住房不足两年的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人销售住房超过两年的，免征增值税。所以有一句俗话叫“人儿”。按照目前的政策，我们将不同类型的房子分为四类：两年以下、两年到五年之间、不到五年之后、五年之后。在这里，我们假设这样一个购房场景：一套面积100平方米的二手房，网签价格200万（以网签价格为准），原价160万，是购房者首次购房。 第一类二手房不足两年 二手房不足两年征税最多，一套房子在交易过程中会产生契税、增值税和个人所得税。 ①增值税全额征收，税额=[200万/（1+5%）×5.6%=106700 ②契税全额征收，因面积小于90平方米，税率为1%，税额=（200万—已征收增值税）×1%=18900 ③个税=（200万—原价—原契税—200万×10%—利息—本次增值税）×20%=15400 三种税种，共计14.1万元。 第二种是两年到五年之间 在这种情况下，免征增值税，只征收契税和个人所得税。 ①契税仍全额征收，计算方法如上所示。税额=（200万—已征收增值税）×1%=18900 ④个税=（200万—原价—原税—200万×10%—利息）×20%=36800 两税合计55700元。 第三套房子并不是唯一一套有5年历史的房子 这种房子的税收成本与第二套房子完全相同，免征增值税，所以税收成本只有契税和个人所得税，共计55700元。 第四种房子是五年内唯一的一种 这种房子只收契税。 契税金额=200万×1%=20000元。 从上面可以看出，如果你买了一套5年或5年以上的房子，比不到2年的房子要省很多钱。面积越大，税收差距就越大。所以我们买二手房时，尽量选择5年内唯一的房子。即使价格高，我们也可以在税收支出上弥补。当然，如果你不介意交税或者想要房子越新越好，你就不介意交税。你知道吗 |
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