问题 | 房屋违约案例分析 |
释义 |
为了改善家里的生活条件,翟女士于2016年2月与高先生签订了房屋买卖合同,以448万元的价格在海淀区清河清源里社区购买了一套房屋。签约当天,她向高先生支付了30万元定金和12万元中介费。然而,在签订合同一个月后,高先生却以未征得妻子同意出售房屋为由反悔。由于双方协商未果,翟女士向法院起诉,请求法院终止双方的买卖合同,并要求对方支付合同总价20%的违约金89万元、中介费等相应损失。法庭上,高先生不同意翟女士的说法。他说房子是他和妻子的共同财产。后来,因为妻子不同意卖房子,他们签订的合同应该被认为是无效的。”既然合同无效,我就不应该支付违约金和中介费。 海淀法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,应当合法有效。但高先生并未取得房屋所有权,导致房屋无法转让,存在违约行为。在本案中,翟女士提出解除合同,并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费,具有事实和法律依据。最后,法院判决撤销双方签订的房屋买卖合同,判令高先生返还定金30万元,并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。 法官建议:在对方反悔的情况下,法官表示,当买受人因出卖人违约而拒绝出售房屋时,可以根据自己的情况选择要求出卖人继续履行或者解除合同,并要求出卖人赔偿损失。根据《合同法》,当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,法院将根据案件情况确定违约金数额。 以翟女士为例,由于出卖人拒绝出售房屋的时期正是房价上涨时期,买受人不能按合同价格购买房屋,将造成房价差价损失。至于涉案房屋的价格,由于出卖人确认房屋现值为600万元,可以确认房屋差价损失至少152万元,而双方约定的违约金为89.6万元,这并不比实际损失高多少。最后,法院驳回了双方增加或减少违约金数额的申请,认定违约金数额为89.6万元。由于中介费的赔偿方式在合同中另行规定,法院判决卖方按合同约定支付中介费12万元。但是,有几种特殊情况使合同无法继续履行,买方要求继续履行合同的请求不能得到法院的支持。比如,签订房屋买卖合同的出卖人未取得房屋的全部所有权,房屋所有人不同意出售房屋的,房屋所有权不能转让,或者房屋被查封、抵押等,不能拆除,导致房屋不能转让。(来源:北京晨报) |
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