| 问题 | 房地产开发企业收入确认的条件是什么 |
| 释义 |
房地产开发企业收入确认的条件是什么？《企业会计制度》规定了收入确认的原则：“销售商品收入在满足下列条件时予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业未转移保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不控制已售出的商品； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业开发的商品房对外销售收入的确定，按照销售收入确认原则执行。” 可见，房地产开发企业的收入确认原则与其他企业没有区别。但结合房地产开发企业的经营特点，不难找到不同观点的线索。与一般工商企业相比，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特点： 1。项目开发建设周期长，一般跨越多个会计年度。这是由房地产开发的性质决定的。一个项目从立项、取得土地使用权到建设、竣工，至少需要一两年，最多需要三四年，甚至更长的时间。房地产业是资金密集型产业，投资巨大。为了筹集资金，房地产销售往往采取预售的方式，即在商品尚未完工时向客户收取价款。因此，交货和收货之间有很大的时差。 3。产品成本的计量滞后。一方面，由于项目建设与成本决算的时差，成本测算滞后于形象进度；另一方面，基础设施和公共配套设施建设往往滞后于商品房建设。特别是在统一规划、滚动开发“大”项目的情况下，一期商品房已交付使用，而花园、会所等公共配套设施可能无法竣工甚至无法开工，导致工程造价无法准确计量。鉴于上述业务性质的特殊性，房地产开发企业更容易滥用会计政策，操纵经营业绩。出于不同的目的，他们往往选择自己的收入确认原则，如有利于事先确认利润的“合同收款原则”粉饰会计报表；有利于税收筹划和盈余管理的“产权转移原则”。那么，如何公平合理地确认房地产销售收入呢？ 小编认为，首先要正确认识“商品风险与报酬的转移”。商品房风险和回报转移的核心是交付商品，即交付符合客户购买标准的房屋。这里的标准包括法律规定的强制性质量标准和客户在合同中约定的个性化标准。住房是一种特殊商品，其销售条件受到相关法律法规和销售合同的严格限制，顾客在收到商品时有权在特定条件下退货。比如，建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，“商品房销售应当具备下列条件：已通过竣工验收；供水、供电、供热等基础设施配套，通信、燃气具备交付条件；其他配套基础设施、公共设施具备交付条件或已确定建设进度和交付日期；物业管理方案已落实房地产开发企业销售商品房，应当与买卖双方订立书面的商品房销售合同。如果按单位定价的房屋类型与设计图纸不一致，或者相关面积超过约定误差范围或者面积误差率绝对值超过3%，购房人可以要求退房，房地产开发企业应当承担违约责任。” 只有符合上述标准，商品房才能被客户接受。在这种情况下，不办理产权过户不能构成退房的依据。从而真正实现“商品风险与报酬的转移”。其次，必须合理地理解成本能够可靠地计量。住房开发成本滞后的上述特点决定了“住房成本能够可靠计量”，这在实践中不易实现。因此，成本计量不仅要用到实际费用，还要用到大量的估计数据。已竣工验收的房屋成本可以从公司的会计记录中取得。未完工公共设施的成本需要估算。这些数据来源包括项目规划、项目预算等，在合理估计公共配套设施成本的情况下，可视为“成本能够可靠计量”。综上所述，小编认为房地产企业收入确认的具体条件应包括以下四个方面： 1。项目已竣工验收，符合销售合同约定的交货条件； 2。已通知买受人接管房屋，结算单已提交买受人审批； 3。已确定测量面积对应的房价，已开具发票，已收到价款或已取得付款承诺书； 4。商品房成本已经实际发生并能够可靠计量，公共配套设施成本能够合理估计。你知道吗 |
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