| 问题 | 房地产法常识（三） |
| 释义 |
根据《物权法》的规定，除城市公共道路、城市公共绿地或明确属于个人的绿地三个例外外，建筑面积内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于全体业主。所有人的共有权不是民法上的单一所有权形式，而是一种特殊的所有权形式，即建筑物区分所有权。因此，业主不能单独占有、使用、受益和处分这些共用部分。业主不能随意改变分区内的道路和绿地，也不能在其上修建其他建筑物，如普通居民楼建小洋房、破坏绿地改花园等。在现实生活中，开发商将建筑区域内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施、物业服务用房视为自己的，私自处罚谋取利益，如在原规划绿地的地方新建商品房，也是禁止的根据法律。 其他公共场所和公共设施，如排水系统、配电室、天然气管道、小区出入口、路灯、水沟、围墙等，已分摊到房屋销售价格中的，应根据《物权法》和相关法律规定认定为产权行政法规：人人共享。 物业服务用房是指物业服务企业专门用于物业服务活动的建筑物，一般由物业服务企业占用和使用。在现实生活中，当业主委员会成立，新物业公司提出接管时，开发商或原物业公司主张对这部分房产的所有权，因此产生纠纷。对于争议房地产权属的认定，应根据不同情况进行处理：作为经营性房地产转让，实际使用性质为经营性房地产的，不能认定为物业服务用房；作为物业服务用房转让的，或者虽不清楚但确已使用的用作物业服务用房的，应当认定为物业服务用房，即使房屋不计入购置成本，也应当由业主分摊。在这种情况下，开发商可以根据实际情况考虑相应的补偿标准。如何规定小区停车位、车库的权属？ 小区停车位、车库不统一，有的在建筑规划中，有的占用闲置土地，有的占用道路，还有地下停车场、地面有偿停车位和违反规划要求建设的停车位。以上情况应区别对待。《物权法》实施后，一些业主认为小区车库、车位的所有权属于业主，不全面。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人以出售、赠与、出租等方式约定。 2。业主共有的道路或其他场地上的停车位属于业主共有，因为建筑规划中的道路和其他公共场所属于业主共有。值得注意的是，如果开发商和购房者对车位、车库的权属没有约定或约定不明确，如何处理在《物权法》中没有规定，因此应出台相关司法解释予以明确。 4。占用闲置土地、违反规划建设的停车位、车库不受物权法保护。违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效，过错方承担责任。 5。不属于整个社区的地下停车场和地面有偿停车位，按照合同法的有关规定办理。城镇居民能否在农村农民的宅基地上建房？城镇居民能在农村农民的宅基地上买房吗？城镇居民不能在农村宅基地上购房，这是由我国现行法律法规决定的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得转让，《国务院办公厅关于加强土地出让管理禁止炒作土地的通知》第二条进一步指出：“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门对违法建设和购买的房屋，一律不核发土地使用证和房产证，“可见，城镇居民在农村购房时，必须查清是否为私房。如果是这样，他们一定不要买，以免承担无效购房合同的法律后果。14外国人能在大连买房吗？他们需要什么程序？ 1。外国人在中国买房有以下条件：在中国工作或学习超过一年的海外人士，或香港、澳门、台湾和华侨的居民，可以在中国购买一定面积的自营商品房，以满足他们的生活需要。购买国内商品房，应先将外汇兑换成人民币，再支付购房款；直接以人民币支付购房款的，应提交人民币合法来源证明。办理结汇时，应持下列文件向外汇指定银行提出申请：一、商品房买卖合同或预售合同。B.有效护照等身份证明；C.在本市购买的商品房预售合同登记备案；D.有效劳动合同或一年以上学籍证明。外汇指定银行核实确认真实性后，将购房外汇资金划入房地产开发企业人民币账户。当香港、澳门、台湾居民和华侨办理外汇结算手续时，所持的配套材料包括：A、商品房销售合同或预售合同；B、香港等华侨主管部门出具的身份证明。澳门居民内地通行证、台湾居民内地通行证等；三、在本市购买的商品房预售合同登记备案。外汇指定银行核实确认真实性后，将购房外汇资金划入房地产开发企业人民币账户。 3。外国人可以办理房屋所有权证。办理过户手续时，需提交销售合同、进货发票、过户登记申请表、护照、国家安全局证明等材料。你知道吗 |
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