| 问题 | 房地产开发用地的概念和类型 |
| 释义 |
房地产开发用地是指房地产开发商在房地产开发过程中需要使用的土地。具体来说，就是将依法取得的国有土地使用权投资于开发基础设施和房屋的国有土地。国有土地使用权的类型主要有划拨、转让、出让、出租和地下空间利用。（1） 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在支付补偿、安置等费用后，将土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权交付土地使用者使用的行为免费的。根据《中华人民共和国土地管理法》，经县级以上人民政府批准，可以划拨下列建设用地：（一）国家机关和军事用地；（二）城市基础设施和公益事业用地；（三）能源用地，国家支持的交通、水利等基础设施；（四）法律、行政法规和其他规定的土地用途。目前，我国土地使用权分配有两种方式：一种是有条件地分配土地使用权，土地使用者必须支付规定的补偿费和安置费，才能获得土地使用权；另一种是土地使用者不需要支付任何费用就可以获得土地使用权。（2） 国有土地使用权转让，是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法在一定期限内，将符合规划要求的国有土地有偿转让给土地使用者，土地使用者享有下列权利：土地实际占有权、土地使用权、土地使用权转让权、抵押权、租赁权等活动。根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行规定》，在国有土地使用权出让过程中，出让人和受让人必须签订土地使用权出让合同。出让人是代表国家行使土地使用权的县级以上人民政府土地行政主管部门，受让人可以是境内外的公司、企业、其他经济组织和企业，公民可以是自然人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让条例》，我国国有土地使用权的出让方式有协议出让、招标出让、挂牌出让四种，拍卖转让和挂牌转让。协议转让，是指县级人民政府及其土地行政主管部门代表国家和土地使用者，就土地使用权的价格、使用年限、土地状况等问题相互协商，转让国有土地使用权。由于协议转让对社会公众不文明，容易滋生非法经营和腐败。因此，政府有严格的审批程序。2002年5月9日，国土资源部发布《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规定》，明确规定从2002年7月1日起，全国各地区商业、旅游、娱乐、办公、商住用地必须招标出让，拍卖和挂牌。这大大缩小了国有土地使用权可以协议转让的范围。自2003年8月1日起，《国有土地使用权协议转让规定》对协议转让的审批和程序作了详细而严格的规定。招标出让国有土地，是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介机构发布国有土地使用权招标公告，邀请特定或者不特定的公民，法人和其他组织参与国有土地使用权竞买，并根据竞买结果确定土地使用者的行为。拍卖，是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介机构发布国有土地使用权拍卖公告，竞买人应当在指定的时间、地点进行公开竞买，并根据招标结果确定用地单位。挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或其委托的中介机构发布国有土地使用权挂牌公告。按照公告规定的期限，将拟出让土地的交易情况在指定的土地交易场所挂牌公告，受理竞买人的竞买申请，更新挂牌价格。该土地是根据竞价结果确定的，在挂牌期限的最后期限内用户的行为。根据现行法律、法规和规章，我国各类商业用地、旅游用地、娱乐用地、商品住宅用地必须采取招标、拍卖、挂牌等方式出让。其他用途土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地人的，还应当采取招标、拍卖、挂牌等方式出让。（3） 国有土地使用权转让
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