| 问题 | 物业合同纠纷上诉状 |
| 释义 | 上诉人1:黄某某,男,汉族,36岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxx,现住深圳市福田区xxx路x号xx大厦x栋axxx 上诉人2:邓某,女,汉族,34岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxx,现住罗湖区xxx村x栋xxx 上诉人3:许某,男,汉族,29岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,现住罗湖区港莲路xxxx区xxx栋xx 被上诉人:深圳市xx物业管理有限公司,住所地深圳市福田区xxx路xxx号深圳中心xxxxxx房,组织机构代码xxxxxxxxx 法定代表人:吴某某,董事长 原审被告:深圳市xxx餐饮有限公司,住所地深圳市福田区xxx路xx号深圳xxxxxxxxxxxxx室,组织机构代码xxxxxxxxx 原审被告:北京市xxx餐饮有限公司,住所地北京市朝阳区xxx北路北京市xx研究院内,组织机构代码xxxxxxxxx 法定代表人:唐某某,董事长 案由:物业服务合同纠纷 上诉人因与深圳市xx物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服深圳市福田区人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx号民事判决,特向贵院提起上诉. 上诉请求: 一、撤销深圳市福田区人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx号民事判决书; 二、依法对本案改判,即驳回被上诉人要求上诉人承担连带责任的诉讼请求; 三、本案诉讼费由被上诉人承担. 事实与理由: 一、原审判决认定事实不清、适用法律不当,应予撤销. (一)、按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务. 原审法院仅以《物业管理条例》规定交纳物业管理费和本体维修基金是业主的法定义务为由判决上诉人对讼争房产在2008年6月至2008年9月的物业管理费和本体维修基金共226055.52元和滞纳金承担连带清偿责任是错误的,《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用,但同时也在第三十五条规定了,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定.第三十六条又规定,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务. 由此可见,按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务,业主要不要缴纳物业费、交多少?何时交?等等一系列内容都要由合同约定,我国的任何一部法律都没有对上述内容进行规定,包括我国的物权法也没有规定交纳物业管理费是业主的法定义务,只是在第七十九条了建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有、在第八十条规定了建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项有约定,按照约定,没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定.但上述资金和费用并非物业管理费,而是维护建筑物极其附属设施的成本费用的分摊,物业费包括了物业公司的利润,业主是没有法定义务去养活物业公司的. 即使根据现有的《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.”我们也可以清楚的看到物业管理活动不是法定存在的,而是依据合同存在的,这样我们就不难得出“业主缴纳物业费不是法定的义务,而是合同约定的义务”这样一个结论. (二)、根据被上诉人与xxxx大厦业主委员会签订的《xxxxx大厦物业服务委托合同》的规定,上诉人也不应对物业管理等费用的交纳承担连带责任. 根据《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条理》的规定,物业管理公司与业主之间权利义务关系是需要双方约定的,而非固有的、法定的.双方的权利义务关系需要由物业服务合同来约定,《物业服务委托合同》才是双方行使权利、履行义务的唯一依据. 原告于2005年9月12日与xxxx大厦业主委员会签订了《xxxx大厦物业服务委托合同》,该合同才是双方确定权利义务关系的合法依据,也是唯一依据.该合同第二十二条第1款明确规定,本物业的管理服务费用由乙方(即被上诉人)向业主或物业使用人收取,一个“或”字表明了被上诉人对物业服务费用的收取对象具有选择权,但被上诉人不能滥用该选择权,只能选择其中一方,被上诉人用自己的实际行动和一系列协议表明它选择了向物业使用人收取物业服务费用,该选择是其真实意思表示,并不违背法律规定,又完全符合《xxxxx大厦物业服务委托合同》的规定,具有法律效力. 同时,《物业服务委托合同》并没有约定业主要对租户的欠费行为承担连带清偿责任,而是明确约定了物业管理公司直接对物业使用人行使权利、承担义务,包括服务对象、管理费用的标准、缴纳方式、违约责任等,并不需要业主的参与或担保.另外,在本案中,原告与承租三业主房产的租户又直接签订了停车费、物业费、水电费及广告墙使用费的交纳合同,因此,三业主不需要对租户的欠费行为承担连带责任. (三)、假设交纳物业管理等费用是上诉人的义务,那么,被上诉人与深圳市xxx餐饮有限公司签订了《关于车辆停放和综合管理费的协议》和《广告位置租用协议》,明确约定了物业管理等费用的交纳主体、交纳金额、交纳时间以及争议解决方式等事项,这已经构成债务的移转或债务承担,上诉人已经因此免除了承担债务的义务. 债务承担,又称“债务转移”,是债的移转的一种.因第三人与债权人或债务人达成协议或者依法律规定、法院判决而由债务人将债务转移给第三人.广义的债务承担,包括第三人替代债务人承担债务和第三人加入债的关系与原债务人共同负担同一内容的债务两种.前者称为免责的债务承担;后者称为并存的债务承担.通常意义上的债务承担仅指前一种情况即狭义的债务承担.免责的债务承担是指第三人通过协议而取代原债务人承担全部债务,债务人因此免除承担债务的义务. 债务转移的协议可以由第三人与债务人订立,也可以由第三人与债权人订立.前者须经债权人承认才能发生转移债务的效力;后者则自成立时发生转移债务的效力,无须得到债务人同意,但债权人负有告之的义务.本案中,被上诉人作为收取物业管理等费用的权利主体,直接与第三人即承租人深圳市xxx餐饮有限公司签订了《关于车辆停放和综合管理费的协议》和《广告位置租用协议》,且该物业管理费用的标准是明确的、是足额收取的.被上诉人和承租人均已经明确告知上诉人,且被上诉人与承租人从2006年6月至2008年6月实际履行了上述合同,债的移转早已完成. 二、根据合同的相对性原则,合同关系的当事人并不包括第三人,合同债权也不能对第三人产生效力,上诉人黄某某、邓某、许某作为第三人不应对其他原审被告拖欠物业管理费和本体维修金的行为承担连带责任,否则,作为业主的上诉人只承担义务而没有享受任何权利,也不符合公平原则. 2006年6月,被上诉人先后与深圳市xxx餐饮有限公司签订了《关于车辆停放和综合管理费的协议》和《广告位置租用协议》,明确约定由深圳市xxx餐饮有限公司向被上诉人支付物业管理费、空调使用费、水电费、停车场使用费和工墙体广告使用费等相关费用,内容具体明确,切实可行.合同双方当事人按照合同约定一直履行至2008年6月,其间,被上诉人从未向业主主张过上述费用.三业主并非上述两个合同关系中的当事人,不应承担支付相关费用的义务. 合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议.所以,合同必然发生在特定两个或两个以上的主体之间,合同关系一般只能在特定的当事人之间发生效力,这在学理上称为合同的相对性.所谓合同关系的相对性,也通常被称为债的相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有一方合同当事人能够基于合同向另一方当事人提出请求或提出诉讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼,也不应承担合同的义务或责任. 合同的相对性,是合同规则和制度的奠基石,在债法或合同法中具有十分重要的地位.它主要包括了三个方面:第一、主体的相对性;第二、内容的相对性;第三、责任的相对性(主要包括了违约责任的相对性,它是指违约责任只能在特定的当事人之间即合同关系的当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任). 本案中,被上诉人与深圳市xxx餐饮有限公司签订了相关合同,他们作为合同的相对方理应彼此享受权利、承担义务,上诉人黄某某、邓某、许某虽然是房产的业主,但他们并非合同的当事人,不应该交纳相关费用.合同的实际履行人是深圳市xxx餐饮有限公司及其关联公司北京市xx餐饮有限公司、深圳市xx餐饮有限公司,一直是由深圳市xxx餐饮有限公司及其关联公司在实际使用该房产中的空调、水电费、停车场和广告墙等,在拖欠费用前,他们一直在向被上诉人交纳着上述各种费用,包括垃圾处理费等,被上诉人从未向上诉人主张过上述费用. 另外,深圳市xxx餐饮有限公司的法定代表人许某某先生在签署合同时又向被上诉人强调,该房产使用过程中产生的一切费用均由深圳市xxx餐饮有限公司承担,和业主无关,被上诉人当时对此并无异议(在庭审中被告深圳市xxx餐饮有限公司法定代表人、合同签署人许某某曾向法庭重申了此点,这更能证明三业主不需要承担连带责任). 综上,被上诉人要求上诉人承担连带责任的诉讼请求无法律和事实依据,不应被支持;原审法院认定事实不清,适用法律错误,应予纠正,恳请贵院依法支持我方的诉讼请求,以彰显法律之公正,以维护我方之权益! 以上意见,请予充分考虑并采纳! 北京市xx(深圳)律师事务所 马x律师 20xx年1月8日 物业合同纠纷诉讼失败后想要上诉，来法律咨询网有专业律师给你提供协助。 |
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