| 问题 | 次承租人能否主张出租人已解除合同的赔偿？ |
| 释义 | 一、次承租人能否主张出租人已解除合同的赔偿? 不能主张赔偿，出租人应当首先认定承租人与次承租人签订的相关合同的合法性，如果该合同没有经过出租人的同意，那么是可以立即行使单方解除权的，次承租人只能向承租人主张相关赔偿，并根据实际情况来处理。 二、非法转租发生以下法律效果： (1)出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿。 (2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。 (3)出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。 对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意，不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定，承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。 对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。 三、非法转租，承租人与次承租人所签订的合同是否有效? 首先根据合同法规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。 其次转租符合合同的功能，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。 最后根据合同自由的原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合意成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。 在司法实践中，对于出租人私自将房产权转租给次承租人的行为，必须要经过房主的同意，如果没有经过协商而私自处理的，显然违反了我国相关法律规定的情况，具体情况下应当结合实际来进行处理和认定，避免出现违法的行为。 |
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