| 问题 | 一房九租骗钱偿还高利贷,一房二卖要承担哪些法律后果 |
| 释义 | 【事件经过】 近日，莲前派出所立足辖区警情，强化警情监测研判，积极开展串并侦查，抓获一名在网上发布假租房信息诈骗的犯罪嫌疑人，破获了系列租房诈骗案9起，涉案总金额达15万余元人民币。 5月11日，在开展每日警情监测分析时，一条疑似租房纠纷的警情引起莲前派出所专职情报研判民警的关注：群众傅某报称其于5月2日在58同城网上看到一则租房信息，经与发布人吴某彬(女，45岁，厦门人)联系看房后当场签下租赁合同并向对方转帐10400元租金，但过后吴某彬却以母亲摔伤无法搬出让其延期入住等借口拖延。 民警经比对报警人所提供的吴某彬身份信息，发现该人信息属实。经进一步网上比对，民警发现吴某彬于5月7日用其发布租房信息的手机报警称电动车被砸，原因也是将侨洪里7号的一处房屋租给他人引发纠纷。5月11日下午，又一名群众林某报称向吴某彬付了19500元租金后，发现该房屋已租给他人，而吴某彬却拒不退还租金。民警经综合分析研判，认定该案可能是系列诈骗案，迅速开展深入细致的调查取证。 经调查，发现该房屋系公租房，房屋使用人为吴某彬的父亲。民警上门查看，其父亲称该处系政府以低廉租金租给他使用的公租房，规定不得转租，目前该房为其自己使用，并没有要转租。 随后，5月12日起，陆续有多名群众报警，矛头直指吴某彬诈骗。民警经对警情梳理，发现吴某彬从2016年3月份开始，将该房屋得租房信息分别发布在58同城网、厦门小鱼网等处，以低于市场价的租金吸引他人签订租赁合同，一房多租，并在收到预付租金后以各种方式拖延、避而不见，在受害人催得紧时适当退还点租金消除受害人顾虑，涉嫌诈骗。 民警立即开展串并案侦查，通过对吴某彬的活动轨迹进行分析研判，锁定吴某彬在前埔塔埔社的落脚点。5月13日，民警前往抓捕时却扑了个空，吴某彬已畏罪逃离。 5月17日，民警成功锁定吴某彬新的落脚点为集美区内林村内东里6号一带，随即前往抓捕。内林村内东里6号共有出租房屋30多间，民警在属地派出所社区民警的紧密配合下，通过逐一摸排，成功抓获诈骗犯罪嫌疑人吴某彬，并立即开展突审。 经审讯，犯罪嫌疑人吴某彬交代，自己迷恋赌博，为了偿还因赌博欠下的高利贷，遂在58同城网、小鱼网等网站发布虚假的租房信息，以每月2100-2600元不等租金一房多租的方式诈骗，共计作案9起，累计诈骗金额达15万元，所得赃款均已被挥霍一空。 目前，犯罪嫌疑人吴某彬已被依法刑事拘留，案件仍在进一步侦办中。 【法律解读】 一房二卖要承担哪些法律后果 1、从民事责任角度分析 (1)对于有效合同的当事人 任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (2)对于可撤销合同的当事人 根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (3)对于无效合同的当事人 无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (4)二种情况下的特殊处理 第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。 如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。 如果善意买受人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。 2、从行政责任角度分析 根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。 3、从刑事责任角度分析 房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。 在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。 根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。 以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解。如果您的情况比较复杂，法律咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。 |
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