| 问题 | 买卖不破租赁房租费用交给谁？ |
| 释义 | 一、买卖不破租赁房租费交给谁? 买卖不破租赁租金一般是给新房东，因为实际上房屋所有人已经变更，债权人也发生了变更。所谓“买卖不破租赁”指的是新房东根据法律规定，自动承继原房东的出租人地位，因此对于出租人所应承担的义务，也应当一并承继。所以，租客预缴租金后，原房东将房屋出卖的，新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失，应区别具体情况，向原房东请求返还或赔偿。 同样的，新房东也不能向租客要求重新支付押金。租客因为已经向当时作为房屋所有权人的原房东交付了若干押金，就不再负有支付押金的义务，继受出租人地位的新房东自然也不能再向租客主张押金交付。 根据“买卖不破租赁”原则，新房东负有向租客返还押金的义务，至于原房东是否向新房东交付了押金，属于其他法律关系的范畴，对新房东向房客返还押金义务并不产生影响。 二、如何适用买卖不破租赁? 买卖不破租赁原则的适用，应具备两个条件：原租赁合同合法有效，租期尚未届满;租赁物所有权的变动应该在租赁期间。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国《合同法》确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。 在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。 综上所述，我国法律规定了买卖不破租赁这个原则，房东在房屋租赁期限内将其卖掉的话，等过户后形成新的产权人，在这之后，租客应该将房租费用交给新房东。原来房东将押金转移给新房东的话，作为新房东，应该允许租赁合同继续生效，并且不得要求租客重复缴纳押金。 |
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