| 问题 | 《房屋登记办法》的立法目的和立法依据 |
| 释义 | 《房屋登记办法》第一条规定“为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》等法律、行政法规，制定本办法。” 这一规定体现了如下几个方面： 该办法和立法目的是规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。 房屋是公民也是法人的重要的财产，在民法上属于不动产。房地产登记是向社会公示房地产物权的权属情况及变动情况，以保障房地产交易安全。为了避免房产交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行调查。因此，建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。 二、该办法的立法依据 《办法》的直接立法依据主要是基本民事法律法规，如《物权法》、《民法通则》、《合同法》等民事法律。这是《办法》立法的基本法律依据。另外，行政管理的部门法中的对房屋产权产籍管理所作的规定是是《办法》的立法依据，《村镇规划条例》和一些相关的规定。 《物权法》中有近二十条规定涉及到不动产登记，包括：不动产登记的性质和效力，明确原则上不动产物权变动非经登记不发生物权效力，也规定了不动产物权变动无需登记即发生效力的特殊情况，如合法建造房屋等事实行为的发生;不动产登记的属地管辖原则以及不动产实行统一登记;基本的登记审查要件以及登记机构的审查职责;登记机构不得进行的行为;确立了不动产登记与变动不动产物权的合同效力之间的区分原则;不动产登记簿和权属证书的性质以及二者冲突的解决规则;预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型;登记资料的查询和复制;确立了登记机构对登记错误的过错赔偿责任。《物权法》还对小区内各种公共建筑、公共设施的归属进行了比较明确的规定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也都进行了全面的规定。 《城市房地产管理法》中房屋登记有若干相关规定，如，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”，“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记”等等。 《办法》的立法依据，二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。 |
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